内部认购乱象频出折射监管漏洞.DG

近日，一起因“内部认购”不能兑现引起的纠纷在 省长春市闹得沸沸扬扬，引发数百购房者上访，直到目前开发商和购房者仍在僵持之中。据了解，今年以来，长春市与“内部认购”有关或者因“内部认购”而起的矛盾纠纷已经发生多起。业内人士认为，“内部认购”乱象频出折射房地产市场监管漏洞。

被誉为“世界上最古老的计算机”。但随着计算机技术的发展——三年未交房，交房却涨价

近日，长春 00多名购房者多次到 省政府和长春市政府进行上访，反映长春豪苑翡翠城违反“内部认购协议”延期交工临时涨价的问题。据购房者反映，2006年，约 50位购房者通过“内部认购”的方式认购了豪苑翡翠城项目，双方签署《内部认购协议》，约定房价为2680元/平方米，购房者分 期缴纳房款。截至2010年8月，大部分购房者已经缴纳了2期购房款，部分购房者所缴纳款项已经接近总房款的90％。时隔 年多最近终于要交房了，但豪苑方面突然以工期延长、成本增加为由提出涨价要求，单方面将房价上调了900元/平方米。如果购房者不愿意继续购房，开发商愿意每平方米加价1280元回购房源。购房者如不同意上述方案，就不予签订正式的《商品房买卖合同》。

购房者对此非常气愤。他们表示，现在房价普遍上涨，即使开发商多加1280元/平方米回购，这个价格也不可能在市场上买到理想房子。

开发商则表示，由于当地政府当初承诺的一些条件最后没有兑现，导致拿地成本和回迁安置成本增加1亿多元。即使每平方米涨价900元，开发商也只是保本甚至是亏本经营。

据了解，近年来长春房地产市场上因内部认购引发的纠纷不在少数，开发商或延期交房，或坐地涨价，有的购房者“认购款”已经交了 、4年，到现在不仅没有看到房子，连地都还没有。

——内部认购实为开发商割房“圈钱”

内部认购有时又称“团购”或者集资建房，其最显著的两大的特点是:第一，尚不具备销售条件甚至连土地都没有取得就开始收钱卖房；第二，价格较低，接近成本价甚至低于成本价。这也是购房者对“内部认购”趋之若鹜的主要原因。“我们从来不搞团购或内部认购，因为利润率太低”，长春中海地产相关负责人对说。

据一位地产圈资深人士透露，“内部认购”特别是一些党政机关和大型企业组织的单位集资建房背后，利益链条十分复杂，涉及多个环节，但归根结底，开发商主动采取内部认购、忍痛割肉的目的只有一个——圈钱。

据了解，“内部认购”多发生在一些中小房地产企业身上。少数冒进的房企本身实力不强，资金紧张，手里的钱仅够支付土地竞买，甚至连保证金都不够。为了筹集资金拿地或者进行前期开发，只能提前贱卖部分房源，缴齐土地款或启动资金，然后再以土地抵押获得资格。所以，在某种程度上，内部认购实际上是一种融资行为。内部认购的特点决定了其风险性。一旦开发商资金链断裂，购房者的利益很难得到保障。

今年4月份，长春龙创地产经过241轮“血战”，以总价7亿元、溢价率286％的价格竞得长春净月区樱花地块，成为当时的长春单价“地王”。但是拿下樱花地块没几天，因无法打平成本，龙创地产又上演了一出“退地”闹剧，不仅要退地，还想要回保证金。据业内人士透露，龙创此前在长春房地产市场默默无闻，根本无力支付巨额的土地款。之所以在樱花地块争夺中不惜代价“被地王”，是因为此前收取了一家机关单位的“内部认购”款，并用这笔钱交纳了土地保证金。“龙创一退地，参与龙创‘内部认购’的购房者显然购房无望，而且，什么时候能拿回自己的认购款也很难说。”这位业内人士说。