房企观察万通深耕美国模式决胜楼市下半场美食

蓄力多年的（）处于发力时刻。

日前，万通地产董事长许立透露，万通地产拟筹组自己的公司，管理资产主要以公司现有的六个商用项目为主。“这些项目将构成万通地产在商用物业中的核心资产，万通地产将借此全面锤炼自己的资产管理运营能力，并实现金融创新。”许立说，“未来几年，我们的商用物业将用美国模式进行扩张，公司六成的资源会投向住宅，四成投向商用，但是因为操作方式的不同，这并不意味着商用资产的规模会小于住宅业务。”

公开资料显示，上述六大商用物业分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z 地块、天津万通中心、天津泰达城、杭州万通中心、上海万通新地中心，规划建筑面积超过100万平方米。

自2006年实质登陆资本市场以来，万通地产一直在进行着“孤独的”商用地产转型，以住宅和商用并重，其主要目标是在住宅业务保持适度规模之外，利用“美国模式”开辟出一个以“万通中心”为核心品牌物业的商用物业资产管理平台。

这一转型起始于国内住宅楼市歌舞升平之际，历经数轮楼市调控周期，未改战略初衷，期间亦遭遇质疑，但自2010年以来，万通地产在住宅业务规模保持稳定的基础上，已经悄然布局了六大商用物业，用万通地产总经理云大俊的说法，商用物业的布局初步完成。而上述基金管理公司，更将万通地产的转型前景迅速放大。

财务安全下的快速转型

近五年来，短周期的楼市调控愈加频繁，住宅楼市从一片歌舞升平，开始步入颠簸周期。面对调控的挤出效应，转型成为行业关键词。但是，长周期的转型动作如何匹配短周期的楼市调控风险，实现安全转身，并非易事，自2008年以来，屡有房企中招。观察人士认为，如同车过弯道需减速刹车一样，房企须低负债、合理规模与战略导向正确。

万通地产正是中型上市房企转型的典型样本。年报显示，自2006至2011年，万通地产的资产负债率除2006年达到77%外，其余年份分别为67%，54%，64%，69%，66%，均在70%之下。假如扣除负债率中的预收账款，公司的有息负债率则更低。

这一低负债财务水平为万通地产的安全而忽略了转型创造了有利的内部环境，调控数年，未曾听闻万通地产遭遇裁员、拿地中断以及流动性紧张的传闻袭击，后者经常困扰着排名靠前的一批大型房企。

同时，转型之际，也须保持公司的住宅业务合理规模，不能妄自贪大，否则最终在市况波动下引爆资产负债表。在万通地产总经理云大俊看来，万通地产的合理规模恰为转型所定。

他表示，截止目前，万通地产的净资产约为 6亿元，住宅上投入的资源约22亿，按照住宅公司的一个律，对于一个良性发展的企业来讲，合理的销售额应为净资产的.5倍，同时经营性现金流保持正额。据此计算，万通地产住宅产品的合理销售规模应在亿元。

据2011年报，万通地产合约销售额淡市达到46亿元，营业额更是超过48亿元。考虑到在过往两年先后落子六个商用项目，万通地产的住宅销售额已在合理水平。

万通地产董事长许立称，在过去四年中，公司投入商用物业的资金多一些，如今，“最近三年公司已经初步搭建了一个商用地产平台，而这并未以牺牲住宅业务为代价。”事实上从近期公开的资料可以看到，万通地产高端住宅物业销售成绩非常可观。以北京为例，万通龙山逸墅项目，2个月时间已经完成2/ 的销售面积；万通天竺新新家园 即为燕子。燕子、蝴蝶、油菜花期新近开盘，当天就售出 个亿。

但是，华丽的剧情需要观众的耐心，万通地产的转型之战，既不能对政策气候心存侥幸，也不能投机，一哄而上。依转型样本新鸿基地产为例，一份来自贝塔咨询工作室的独立研究报告显示，香港房企市值第一的新鸿基从一个纯住宅公司转型为如今的租售并举模式地产巨头，花费了11年布局现金流平台，后又耗时4年集中转型，前后历经香港经济多次起伏，方才如愿。

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