行业地产细水长流荐股

地产：细水长流 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

◆保增长、松货币预期再起，资产重估逻辑再现房地产板块呈现脉冲式表现，解决钱的问题是反弹开端的关键。最近一次具有一定持续性的反弹出现在2014年 月，起始于宏观数据、房地产数据同时走差，市场对保增长而放货币的预期，但在货币宽松预期后延和销售数据证伪后板块重归下行消息面：道琼斯对分析机构的调查均值显示。板块投资看点变成长期资金增持低估值股，投资逻辑从盈利预期转向资产重估。

◆周期横纵压缩，楼市源起货币、解于货币行业周期波幅收窄、区间压缩。1）城镇化减速压缩波幅，我国进入工业化后期，工业化率自2005年开始下降，对劳动力的数量需求减少，将使商品房销售的波动幅度主动收窄；2）购买力提升压缩周期期限，后工业化时期，劳动生产率提升加速，企业工资支出增速超过企业收入增速，带动购房者购买力提升，这会使下降周期加速结束、周期期限压缩。

利率上行接近市场尾声和政策尾声。2014年一季度，银行个人按揭贷款平均利率达到6.7%，自2012年以来首次超过基准利率，平均上浮比例为2%：1）互联金融导致的高利率渐回落，银行风险偏好回归正常，对居民户信贷支持力度将加大；2）“生存问题”解决后的银行，在国家民生导向的政策下，将加强对刚需个人按揭贷款的支持。

◆量价分化、区域先行开发商新增库存增速将转负，销售下行进入尾部区间。开发商新增库存增速转负，推货大幅下调将为后续市场从买方市场切换至卖方市场留出余地，当前销售下行逐渐进入尾部区间。

区域建设空间主要来自于自主造城，京津冀一体化建设空间巨大。1）京津冀城市经济梯度大；2）京津冀一体化可以圈层结构作为城市空间体系。

以当前看，由于自主造城将实现从无到有的过程，市场规模和增速较城市群建设都具备更大的空间。

◆细水长流，解决商品房一次销售导致的估值瓶颈当前房地产板块的瓶颈主要来自于商品房一次销售导致，所以增加具有重复消费性的领域是破题之道。我们从 条主线选取标的：1）从开发销售到服务，做价值链延伸，推荐华业地产；2）从住宅向商业，做轻资产扩张，推荐阳光股份； ）从自有土地开发到代建，新型提升集中度，推荐万科A。

◆风险提示：资金利率居高不下、楼市加速走差