今年的地产风云明年的楼市风向.鼓励

11月11日至15日，本报组织地产大客户前往西安、延安及华山进行观光采风，来自南昌地产界的近三十位地产精英，在西安参观了兵马俑、华清池，了解中国的五千年历史；在延安参观了老一代领导人的窑洞，接受了革命传统教育；在华山领略了“奇险天下第一山”的真容，激发南昌地产精英的勇气和智慧，以及不畏险阻攀登的精神。

观光采风回来之后，本报房产部结合目前的南昌楼市形势，以及未来楼市走势，采访了参与此次采风的南昌地产精英，分别就“你对今年楼市的看法和对2012的预期？在市场低迷之下，作为开发商应该做好哪些工作？房价进入下降通道，作为购房者何时出手为好？”这些问题，进行了专题采访，形成了南昌地产精英“华山论剑”的专题报道。

看空篇

明年楼市下跌是主旋律

丰源集团市场策划总监李念

今年上半年，南昌楼市与别的二三线城市相比，成交量和价格都还不错。但好景不长，正如我在上半年说过的，下半年楼市走低是大概率事件，这从9月和10月的成交量可以证明，往年的“金九银十”已经风光不再，明显不行。年底，成交量将继续萎缩，将以惨淡来收尾。

尽管，近期，南昌多宗土地拍卖成功，但均以起拍价出手，这不能说明开发商对拿地有信心或者对未来市场看好，市场观望气氛的渐浓，不排除土地出现流拍的情况。

可以套用股市的一句话“熊市不言底”来形容明年的楼市，我认为明年楼市下行走势是个大概率事件，成交量将在低位徘徊，也就是说明年楼市下跌是主旋律，不过下跌到什么情况、下调多少幅度，还不好说。

手握现金多的开发商在明年楼市中会生存的很好，南昌楼市明年供应量最大的板块要数朝阳新城了，其供应量之大有点像2008年的象湖新城。我的预判是，明年朝阳新城的众多项目可能以较低价位开盘，甚至拿保本价来吸引购房者，我觉得朝阳新城每平方米6000元~7000元的均价对购房者来说有一定的吸引力。

作为开发商，如果手中有货，那就要尽快调整过高的预期，抓紧时间赶紧出货，毕竟资金流比利润率更重要，比市场慢半拍的话就给自己增加压力；如果手中无货，那么可以采取晚开工晚开盘的策略，减缓自己的资金压力。

年底到了，各种款项的支付会造出开发商资金紧张，我估计12月至明年春节前，会出现一波降价声，到明年四五月期间，还可能会出现一轮降价潮。对于购房者来说，城市化进程还有10年的时间，总体来说，房子还是升值的，所以，我认为，房价如果回调到自己的心理预期就可以出手买房了。

2012年房价并未有回暖空间

按PX与石脑油300美元价差计算香溢花城副总杨益明

2011年是今年调控最严格的一年，受限购、限贷等金融政策的影响，南昌住宅供应量和成交量都同比下降，说明调控起到了明显作用。

直到4、5月份成交量又有所大幅度回升，主要是因为首置、首改客户长时间的观望和市场博弈的一个集中释放，虽然出台了严厉的限购、限贷政策，并多次加息，但全年开盘的楼盘任然很多，受到寒冷的市场影响，开发商资金链比较紧张，因而加紧推盘销售，采取较大的折扣升值降价提高去化率，需要快速回笼资金以抵抗“寒冷的冬天”，万科青山湖和九颂山河就是比较典型的例子，并且效果也比较明显。

从全年开始房地产调控经过多轮政策出台，已经持续一年多时间，在房地产供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，包括“限购”、“限价”行政手段及信贷、税收等经济手段，政策效果正逐步显现，房地产调控政策基本见底。但是政策效果任需巩固，在通胀压力、房产泡沫没有缓解前，近期房地产调控政策不会放松，保障房建设将会获得更多政策支持。