张宏伟产业地产离开政府资源万万不能.蹭飞

张宏伟：产业地产离开政府资源万万不能

产业新区专栏产业地产发展和成功有甚么技能？或者有哪些经验值得从业者学习？通过这些规律为后续产业地产开发及运营上减轻一点痛苦，甚至少走一些弯路。

之前，遇到过开发商、运营商，也有政府相关人员、*机构，有说选址重要、也有说定位是第1位的等等，这些主体强调的不过就是自己作为产业地产市场参与者的重要性，有点王婆卖瓜自卖自夸的嫌疑，固然，这个背后这些机构不过也是想争取到更多的市场空间而已。

面对如此之多说法，到底听从谁？ 您会不会由于王婆的一面之词而被其牵着鼻子走？

一位产业地产操盘手语核心长的话语应当可以给我们一些启示。

在中国移动4G的推动下“做产业地产选址和定位固然重要，招商能力服务能力也非常关键，但是这些还不是*关键的因素，你对于政策理解的深入程度够不够，有没有把政府政策利用充分，还有政府关系怎样，你做的事情是否是能够解决政府的难题，做到政企一体发展，这才是做产业地产关系的第1关键步骤。我们有几项优惠政策是其他园区没有的，我们也不可能和其他园区合作来分享我们的政策红利，由于这些政策是我们成功的关键，是我们的市场竞争优势。”他说。

笔者也非常认同产业地产离开政府资源是万万不能的观点。但从笔者来看，产业地产是一个资源导向型的地产类别，其对于资源的依赖程度远远超过传统的住宅地产，产业地产不是简单的地产开发，整合资源，将不同的资源组合到一起进行价值较大化的发挥是其成功*关键的。政策与政府关系资源尽管是产业地产操作中第1重要环节，但是，它只不过是整个产业地产操作过程中所需要资源当中的一种，在实际操作产业地产项目进程中，操盘人还应该重视掌控好其他方面资源，比如招商能力、人材配置等等。

同策咨询研究核心总监张宏伟认为，一个产业地产项目所具有的资源性或其对资源的整合能力决定着其产业地产项目的价值，这其中政府资源应该是优选必须重视的。

具体来说：

第1、政府资源。产业地产*关键的是政府关系资源，政府资源做不好，操作产业地产项目会有很多问题，操作产业地产项目离开政府是万万不能的。

我们平时也注意到，政府主导的产业地产项目的较大优势就是政府关系比较好，政策空间相对会比较大，在操作上可以更多地利用政府引导与产业计划来进行，并且可以享受到相对性价比较高的银行贷款，这些企业往往比较容易成功；而企业主导型的产业地产项目，主要体现在其专业开发能力较强，能够快速嗅出市场的变化并且反应到其操盘思路之上，尽管占企业能力比较强，但是难以找到依托的参天大树，一旦市场有甚么波动就有可能会遭受比较大的损失。

因此，无论是政府主导，还是是民企参与的产业地产项目，都应当去重视政府资源，通过政府文件公开支持的内容、与央企国企合作等多元化的方式，将政府资源利用充分，这样才能将政府资源在产业地产操作中所起的作用价值较大化。

第2、招商资源。毋庸置疑，这些是产业地产在地产开发产业资源整合部分必不可少的，每一个企业都比较重视。

第三、人才资源。在现实中，新项目新*往往一个接着一个，但是在产业地产领域几乎没有太多的专业人才，大多数人是原来是做住宅或商业地产，半路出家转行到产业地产，这些人对于产业地产的理解往往会不由自主地成为地产的开发，缺少对运营、招商及服务的理解。而全部行业对产业地产人材的培养也比较欠缺，缺人才了往往就是通过猎头直接在行业内挖人。这类做法一方面是矮子里面挑将军，不利于产业地产项目的长时间发展与操作，另外，这些人也会因此忽视学习的重要性，这样，整个产业地产行业里人才培养也往往被我们所忽视。因此，人才在产业地产领域不可忽视，何况所有的操作与运营等等还都是靠人来完成的。

第四、客户资源。具有客户资源只是其中第1步，如何在进行招商完毕之后服务好这些客户，利用已服务客户的口碑传播效应，将这些客户资源的价值发挥较大化成为产业地产运营服务当中*关键的，这也是产业地产维系客户进行资源客户整合的关键环节。

本文由同策咨询研究核心总监张宏伟特别供稿。

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