恐惧与贪婪腾讯入局房地产是正确时机吗

[导读]“他在大连创办了一个地产公司，做成了中国最大的地产帝国。最近他又开始做娱乐、做运动。他入股了西班牙马竞俱乐部、他买下 AMC 连锁院线，你去看电影很有可能走进他的电影院。

万达急着什么都卖，腾讯急着什么都要买

“他在大连创办了一个地产公司，做成了中国最大的地产帝国。最近他又开始做娱乐、做运动。他入股了西班牙马竞俱乐部、他买下 AMC 连锁院线，你去看电影很有可能走进他的电影院。美国有消息说他可能还要买派拉蒙，现在娱乐相关的所有事都和他有关。”

2017 年 1 月的达沃斯，彭博社总 John Micklethwait 这么对场下的观众介绍着王健林。当时王健林透露，他这一年还要再花 50 - 100 亿美元在海外收购上。

一年过后，又一次达沃斯结束。王健林已经不在瑞士高谈阔论，与万达牵扯最多的动词也从买变成了卖。昨天晚上，万达宣布了两笔交易。万达酒店发展以 3.15 亿澳元（近 15.5 亿元 ）现金出售其持有的澳大利亚黄金海岸及悉尼物业项目。在接连抛售伦敦和澳洲的地产之后，现在万达的海外地产仅剩芝加哥和洛杉矶两处。

更大的一笔来自万达地产业务的主体，万达商业以 340 亿 卖了 14% 的股份给腾讯为首的财团。\u2028

引入新的战略投资者之后，万达商业将更名为万达商管集团。在公告中，万达表示，今后万达商管将不再进行房地产开发，还要在 1 至 2 年内消化当初起家的房地产业务，成为纯粹的商业管理运营企业。

腾讯带着苏宁、融创和京东 340 亿买了什么？根据 1 月 29 日晚，万达发布的公告，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议，计划投资约 340 亿元 ，收购万达商业约 14% 股份。

以此估算，万达商业的估值为 2429 亿元。

就像腾讯以往的大多数大手笔收购一样，这钱不是腾讯一个公司出的，多个合作伙伴帮腾讯分担了投资资金。

340 亿的投资里，腾讯出资 100 亿 ，获得 4.12% 万达商业股权。苏宁分别出资 95 亿元或者等值港币，购买万达商业股东持有的约 3.91%股份，融创出资金额与股份额度与苏宁相同。京东则出了剩下的 50 亿元。

值得一提的是，2015 年，苏宁与阿里巴巴互换股份、宣布了合作计划。但这次它作为腾讯以外的第二大投资者加入进来，和腾讯一起投资万达。

不过万达拿这个钱也是有限制条件的。根据《财新》报道，万达此次对投资方有三项承诺：首先不能变更主营业务；其次，2019 年净租金收益不低于 190 亿元，否则投资方有权要求现金补偿；第三，需在 2023 年 10 月 31 日前完成在内地、香港或其他地区上市。

王健林又为自己争取到五年上市时间。

万达的公告称，截止 2017 年底，万达持有已开业商业面积 3151 万平方米，在全国有 235 个万达广场，2017 年一年的客流总计 31.9 亿人次。根据前几天万达公布的业绩报告，2017 年，万达商业收入为 1125.4 亿元。

至于承诺的 190 亿净租金收益，应该也不会很容易实现。2017 年万达集团整体租金收入 255.2 亿元，不清楚多少分到万达商业这里。而且该数字还只是收入，要扣出成本才是净收益。

万达变成商业管理公司，基本就是承认对赌失败虽然拿了 340 亿投资，但这笔钱不是给到万达，而是给了帮助它私有化的投资方。

万达商业最早在港交所上市，2016 年 9 月完成私有化交易，从当时低迷的香港退市，试图回到 A 股上市。

私有化意味着万达需要将市面上的流通股票买回来，这就需要借钱。根据《21 世纪经济报道》的消息，当初为完成私有化资金的筹备，万达曾发给潜在投资者的一份文件“对赌协议”，投资者帮助他们收购万达商业地产最高 14.41%的股份，这部分股份恰是不被王健林以及其他内地股东所控制的股份数量。

退市时，万达商业总市值为 2376.8 亿港元（约合 1924 亿元），14% 价值 277 亿元。但从公布的交易情况看，腾讯买的不是特别便宜。

而万达不得不出让股份。因为它在退市时承诺，如果在 2018 年 8 月 31 日以前无法达成内地上市的话，万达将会回购股份，回购价格将保证为国内投资者提供 12% 的年回报率，海外投资者则是 10%。而且，回购的股权还需要扣除如利息、过桥、承诺函、2 年管理费及通道管理费等费用，总计约扣除 16.5%-20%。

《证券》去年 7 月时报道，万达商业回 A 计划中最大的不确定性在于“定性”，万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司上市发行几乎处于停滞状态。

今年开年之后，证监会拒绝了大批申请上市的公司，万达回 A 股上市变得遥遥无期。现在，万达商业在 IPO 排队列在第 59 名。

腾讯联合几家公司拿出价值相当于 340 亿 的资产购买万达 14% 的股份，就是帮万达还了当时私有化的钱。不然这笔钱加上利息、管理费等费用，都需要万达自己出。

“新消费”或者“新零售”，对于腾讯有什么价值？按照万达和腾讯的说法，这次战略合作，目的是“打造线上线下融合的新消费”。本质上，腾讯也是在做“新零售”，只不过换了一个和阿里巴巴不同的提法，也就是为一堆线上渠道找了个线下的入口。

在过去一个多月里，腾讯连着入股了永辉超市和家乐福，花 100 亿入股万达，是腾讯第三次入股线下商业，也是目前最大的一笔。

在那之前，腾讯投资的都是电商。京东、唯品会、美丽联合（蘑菇街、美丽说）、拼多多，中国稍有规模的所有电商，不是阿里巴巴的，就都被腾讯入股了。

从线上转到线下，在零售这个领域，腾讯和阿里巴巴走了类似的路，这也是腾讯和阿里巴巴正面对抗的最新领域。

人们熟悉的“新零售”，是阿里巴巴先谈起来的。两个月前，阿里巴巴 190 亿元入股了大润发的母公司，这是继 21 亿元入股三江、283 亿投资苏宁、177 亿收购银泰之后，阿里巴巴又一次巨资入股中国线下超商。四年来，阿里巴巴下商业合计投入超过 700 亿元。

腾讯则在两个月内入股了永辉、家乐福中国，这次入股万达，把万达、京东、苏宁、腾讯都绑在了一起。

原本的“阿里巴巴+苏宁+银泰” VS “腾讯+京东”，忽然变成了“阿里巴巴+银泰+盒马” VS “腾讯+京东+永辉+苏宁+家乐福+万达+沃尔玛”。

腾讯不是一个零售公司，最赚钱的三块业务游戏、社交广告和会员服务都不会直接受益于线下零售店和万达的生意。

但线上线下结合的零售，有可能成为腾讯在游戏、社交广告、会员服务之后一个新的故事。

2018 年刚开始，京东就与美丽说、蘑菇街的母公司美丽联 团宣布成立合资公司，运营社交络里的电商。这个被命名为“微选”的公司，要运营的是里那个“购物”的入口，现在这个平台已经启动招商。一天之内，对接报名商家的群就开满了二十个。

人人都不想错过带来的流量。

这个故事在中国和美国的资本市场都很热。

实体零售是亚马逊最近投入大量资金、公司人力做的事情，例如花 137 亿美元买下 Whole Foods 超市。这被认为是亚马逊在推进电商、AWS 云计算、Prime 会员服务和视频之外第 5 个增长点。

阿里巴巴也是一样。阿里巴巴上上下下，包块阿里巴巴的合作方，都将他们所做的事称作“新零售”。电商的高增长无法持续之后，互联公司将精力和资金都投入了线下的入口。

亚马逊从 2017 年 6 月收购 Whole Foods 超市至今，市值已经增长了大约 2000 亿美元。

今天腾讯不管是主业赚到的钱还是发债募资，如果投入成熟的游戏、社交和会员服务都不会带来很有效的增长。投入“新零售”，或者用腾讯自己的说法“新消费”，虽然前景未卜，但可能性总是更大的。

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