高考加油申万宏源住宅用地分类调控的影响魏家

申万宏源：住宅用地分类调控的影响 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

结论或者投资建议：

4月6日，住建部和国土资源部发布通知，要求根据商品房库存消化周期确定住宅用地供应，调控目标分为显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停五类。具体来看，对消化周期在36个月以上的，停止供地；个月的，减少供地；个月的，增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

从库存情况来看，一二线城市和部分三线城市均应加大住宅用地供应。经历了2016年地产销售的高增长之后，易居研究院计算的70城存销比出现了显著下降，由2015年底的12.4下降至2017年初的9.7。其中，一线4个城市的库销比大概在7.6个月，32个二线城市则为9.5个月。因此，按照住建部和国土资源部的要求，一二线城市应加大住宅用地供应。

而27个三线城市的的库销比为10.8个月，同样符合加大住宅用地供应的要求。

边际上主要影响一线城市和部分三线城市的住宅类用地供给。2016年，一线城市住宅类用地供给减少了40%；因此，若2017年一线城市住宅用地增速转正，意味着较2016年将有显著提升。但二线城市2016年的住宅类用地增加了27.2%，因此2017年二线城市仅需要继续保持住宅用地的增长即可，政策对二线城市的边际影响不大。但三线城市整体的住宅用地供给在2016年减少了5.3%，因此，部分库存低于12个月的三线城市也将在边际上受到政策的影响。

计划供地与实际供地的背离或将有所缓解。从历史来看，可能存在着计划供地与实际供地严重偏离的情形。以北京为例，其2014年住宅用地实际供应占计划供应的比例为72%，2016年仅为38%；而2016年商品住宅供地的实际完成率仅为12%。而北京市计划年供应住宅用地6000公顷，其中2017年供应住宅用地1200公顷。该计划与2016年的计划供应量持平，较北京2月提出的610公顷的的住宅用地计划大幅提高。但预计2017年的住宅用地的实际完成率将有所提高。一是因为中央经济工作会议明确提出了抑制房地产泡沫、房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应的要求。二是因为对实际执行的监督力度加强。住建部和国土资源部的通知中明确要求，计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。另一方面则因为政治周期的影响，即将召开的十九大将极大地激发地方官员的积极性。

住宅用地分类调控在一定程度上支撑地产投资。热点城市的地产投资不仅受到销售的影响，还会受到土地供给的约束。平均意义而言，目前一二线城市以及部分三线城市的存销比继而打造更好的符文。另外大致符合增加土地供给的要求。2016年，一二线城市的地产投资约占全国的44%，其中一线占10.1%。再加上一些三四线城市，符合住建部提出的增加住宅用地供应的城市，其地产投资将占预计短期内煤价以维稳为主。目前市场对于九月份及后期走势预期仍为谨慎到全国的半数以上。热点城市的较低库存如果可以配合地方政府增加住宅供地的积极性，可以在一定程度上提升开发商的拿地热情，从而对地产投资形成一定的支撑。