行业地产进可攻退可守

地产：进可攻 退可守 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

地产调控有阶段性适当松动可能政策“靴子”已大部分落地，即使推出房产税也不会打击行业发展。“经济转型”之路漫长，地产支柱地位难撼。升值、通胀和行政管理物价对经济均有负面影响，经济不确定性使明年地产调控阶段性适当松动的概率加大。

即使再加息125基点，对地产影响也有限若明年上半年前再加息走出家门125基点，对购买力影响轻微、对房企业绩和现金流影响很小。我们认为明年上半年仍处在加息周期前半段，上轮加息周期显示：这一阶段，加息对地产股超额收益无影响。

财务稳健、业绩锁定、机构低配、估值优经历08年一劫，房企抗风险能力已提高，全行业资债情况仍然良好。明年业绩增长已被锁定（增长 0%、至少被锁定 5%）。主流品种11年动态PE不到10倍，无论横向还是纵向比较估值都很低，基本反映了最坏预期，若修复至动态PE15倍（2010年反弹压力线水平），也远低于大部分板块。

而且目前机构普遍低配、卖压轻，一旦预期略有改善即有望触发反弹。

2011年销量上升是大概率事件支持行业长期向好的深层因素依然坚实、制度缺陷也在短期内支撑房价向上、温和通胀和升值将促发资产配臵需求、天量信贷短期难收仍对楼市构成支撑、新建商品住宅供不应求局面也将有所缓解，因此2011年销量增长是大概率事件，由于基数低，2011年上半年增幅会更大（经测算约增长12%），几乎消失殆尽由于上有政策擎制、下有需求支撑，房价仍上涨，但涨幅将收窄。

建议左侧建仓、逢低买入，布局反弹综上所述，我们认为地产股在2011年上半年有机会，建议左侧建仓、逢低买入、布局反弹，选股坚持“财务稳、估值低、成长好、业绩锁定性强”的四维原则，把握两条主线：①防守组合，优选取估值低、财务稳、业绩增长被锁定的全国和区域龙头，如“保招万金”、华业、首开、滨江、亿城、荣盛发展、鲁商臵业、浦东金桥、北京城建等；②进取组合，优选地产+X（新能源、资源品、大消费）品种，如福星（地产+新能源）、中天城投（地产+资源品）、西藏城投（地产+新能源）、中国宝安（地产+新能源）、华侨城（地产+旅游）、中弘地产（地产+旅游）、胜利股份（地产+医药）等。