房地产业大逃杀.源泉

由于连续多年透支未来的发展空间，中国房地产业的上涨周期已经走完。从世界100多年的房地产发展历史来看，上涨周期与下跌周期永远是交替运行的，中国房价将经历一个比较长时间的调整。

■文/时寒冰，本刊特约研究员

从2007年10月份开始，深圳、广州的房价开始步入下跌轨道，这仅仅是全国房价整体性下跌的一次预演。尽管房地产相关的各个既得利益主体，仍在怀抱着希望期待楼市春天的到来，但是，没有一个春天是越过寒冬而至的。习惯了暴利的既得利益主体，显然已无法坦然面对调整。

以万科为代表的一些开发商，在积极降价，以加快房屋的销售，而大部分开发商还在观望，等待转机出现。以潘石屹为代表的极少数开发商，则通过提价这种方式来炒作，吸引公众的注意，以加快销售进度。在做客央视的时候，我正好与潘石屹面对面，当主持人问我对潘石屹涨价的看法时，我说：“一个人裸奔不代表他永远不穿衣服（指涨价的持续性），也不代表其他人都不穿衣服（指涨价的普及性）。其实，就连潘石屹先生自己也说，单个项目的热销并不代表整个房地产行业的资金困局有所改变。”

一方面则是整体公交系统的设计难点结果，几天后，潘石屹就在博客中写了《住宅开发商在绝望中哭声一片》的文章，感叹道：“目前房地产市场不仅是杭州万科的员工在哭，可以说已经是哭声一片。”这种说法虽然有点夸大其辞，但不管怎样，当一个行业发展到建个房子都能卖大钱，是个人都能牟取暴利的时候，这个行业本身就已经出现了严重问题，或者说，已经走到了尽头——大调整必定要到来。人为阻碍这种调整，只会使我国房地产市场错过一次难得的调整机会，而累积起更大的泡沫，埋下更可怕的隐患。

现在，银行由于被紧缩政策捆绑，只能积极游说决策层，放松信贷，拯救楼市；而手中掌权的地方政府，则直接动用掌控的资源进行托市。典型的如长沙的购房补贴8万元，西安的对购房者给予一定的补贴等。地方政府的救市措施，意在两个方面：一是增加财政收入，累积自己的政绩；二是维护开发商等既得利益者的暴利，只有维护开发商的暴利，才能确保地价位居高位。而高价卖地一直是地方财政的主要收入来源之一，更何况，这其中还有权钱交易等种种腐败行为。

但是，地方政府的救市措施，因为未经过人大批准而不具有合法性，同时，也有背离中央调整政策之嫌。实际上，在现状之下，地方政府根本救不了市。

国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民平均年收入的2～ 倍，达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。

而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.8 倍，2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了 0倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。

值得强调的是，在套用“房价收入比”时，还必须考虑到我国社会保障机制不健全，民众收入中的绝大部分必须用于弥补教育、医疗、养老等因公共产品不足而留下来的缺口。如果考虑到这个因素，我国目前许多城市的“房价收入比”都在至少 0倍以上，已经数倍于联合国与世行认可的最高上限！

由于连续多年透支未来的发展空间，中国房地产业的上涨周期已经走完。从世界100多年的房地产发展历史来看，上涨周期与下跌周期永远是交替运行的，中国房价将经历一个比较长时间的调整，这个调整包括两个方面：一是指房价，房价将调整到与民众收入水平比较接近的位置；二是指行业洗牌。那些没有实力的开发商将被收购或兼并，行业集中度将逐步提高。从长远来看，这两种大调整，于国于民于房地产市场的健康发展，都是非常有益的。■

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