月北京高端房产成交活跃稀缺性湜投资热主分析

与普通住宅市场滞销僵局不同，北京高档住宅已经展开了新一波独立走势。

自年初调控以来，北京高端住宅的行情波澜起伏，3月成交面积一度低至4.2万平米，之后一直处在调整期，但总体趋势向上。一份来自亚豪机构的统计数据显示，北京在售的报价超过4万元/平米的项目共有71个，有33个项目在7月实现了成交，比6月减少了8个。但这33个项目累计成交502套、成交面积9.9万平米，均有大幅增长。

稀缺性是豪宅投资热的主因

低迷的市场环境是检验产品的试金石。这是京城在售多个高端项目负责人不谋而合得出的结论。

红领巾桥畔的豪宅项目公园1872三期在7月份签约133套，销售总金额15.71亿元，雄踞7月豪宅交易榜首。据项目相关负责人介绍，限购下，对于稀缺性的豪宅项目而言，刚好有了展示项目品质及价值的机会，这也是高端住宅市场在楼市淡季中依然保持相对活跃的原因。

中海紫御公馆上月以56套的成交量荣登榜眼，而金茂府也以39套的交易量跻身前三名。对高端项目颇有研究的业内人士分析表示，高端住宅产品多是带有稀缺性资源的产品，所以价值高。高端住宅的买家通常是多次置业者，买房主要是投资与自住相结合，在目前通胀的持续压力下，除了贵金属，可选的增值很少。因此对这部分群体而言，只要房源地段好、配套好，就会出手。如果没有限购，可能目前高端市场的销售会更加火爆。一位从事高端住宅开发的项目负责人如是说。

豪宅也调低定价预期

出于市场原因或者调控政策影响，高端楼盘也普遍调低定价预期。机构数据显示，7月，成交在10套以上的公寓、豪宅项目的实际成交均价都低于当期的项目报价，差价在2%-10%之间。而上述提及的在7月内产生实际成交的33个高端项目，成交均价为42775元/平米，比6月下降9.2%。

第一太平戴维斯市场调研部高级分析师曹化行表示：现在高端住宅的热销只是一部分项目，并不是整体市场。主要有两个原因，一些新项目的入市引起关注，以及产品的定价普遍低于人们的心理预期。

由于调控的不断加码，一些投机者已退出了京城楼市，但是一些核心投资者依然活跃，伺机而动。曹化行也表示，闲散的资金想进入楼市的现象是存在的，但由于受到政策的限制，又有一种有钱花不出去的感觉。

亚豪机构副总经理高姗指出：北京在4、5、6月公寓豪宅项目的新增供应量基本都在200套左右，而实际成交量却有五六百套，供需比维持在1:3的高位水平。即使到目前，供不应求的局面仍未发生根本逆转，预期8月新入市高端项目的交易热度依然难退。

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