碧桂园开启挺进二线战略入驻上海拿地趋小.源泉

碧桂园开启\"挺进1二线战略\" 入驻上海 拿地趋小幅地块

昨日上午，碧桂园以6.0755亿元竞得嘉定区徐行镇地块，楼板价8108元/平米，溢价率62.1%。这是碧桂园头次进入上海市场。作为一向深耕三四线的房企来讲，碧桂园此次杀入上海是否意味着其城市布局战略的调整，碧桂园品牌部负责人表示：“碧桂园的拿地策略是‘深耕3、4线，包围1、二线’，这次进入上海就是该战略的体现，我们会在北京、上海等一线城市进行跟踪，有机会的土地都会去拿。”

如果此前已经通过底包刷新到了4.4 KRT16O(该版本没有推送OTA)打造“精工产品”

上述地块位于上海市嘉定区，四至范围为东至启宁路，南至启悦路，西至澄浏公路，北至钱桥泾，出让面积62443.4平方米，起始总价37467万元，起始楼板价5000元/平米。

该地块规划要求，地块内90平方米以下中小套型住宅核定建筑面积不得低于该地块住宅总核定建筑面积的20%。受让方需向政府无偿提供占该出让地块住宅建设总建筑面积5%比例的经济适用住房，该部份住房不纳入全装修住宅面积范围。

此次拍卖的还有k2、旭辉、金地、同济、新城、海伦堡、东原8家房企。

上述碧桂园品牌部负责人泄漏：“碧桂园将创新研发的高端产品‘精工’系列引入项目，户型将满足多样化需求。”

成立“沪苏区域”

2015年初，碧桂园集团进行区域调剂，成立沪苏区域，属于团体一级区域，横跨苏南、苏中、苏北，辖上海、江苏9市，总计21个项目，是长三角新的区域核心。

上述负责人表示：“碧桂园内部目前实行的是‘三级管控’的管理架构，分别是‘总部-区域-项目’，此前设立沪苏区域，是对区域设置的优化。”

某业内人士表示：“碧桂园在上海拿地，也是因为整个拿地资金到位的结果。而且进军一线城市总体上也符合此类房企的战略策略。即此类城市只要能够拿到土地，那末后续增值空间必将大。所以其在上海拿地也是符合市场预期的。而且在上海进行项目开发，也好站稳脚跟，后续则可以寻觅新的战略扩大。”

土地加法与利润帐本

土地之于项目，正如面粉之于面包。要支撑今年1350亿元乃至今后可能更高的规模，大量的土地依然是碧桂园需要的。截至2014年，碧桂园的可建建筑面积约为7910万平方米，同比2013年7227万平方米的土储增长9.4%，全年新增总建筑面积1896万平方米。

有长时间跟踪碧桂园的港股份析师表示，尽管碧桂园已开始提出北上广深战略方向，但是未来很长一段时间内三四线城市依然会是碧桂园的核心，“一线城市的项目在品牌塑造和资产估值方面的提升可能帮助，但是这类尝试并不会改变三四线是碧桂园主战场的格局。”

“而且过去碧桂园善于的是通过低地价和产品标准化等本钱控制来保证利润空间，当然与高端产品在三四线城市没有太多市场有关，所以未来继续进入一线城市后，碧桂园在竞争激烈的市场中对高地价成本产品的溢价打造能力还需要视察。”

另一个值得注意的方面是碧桂园拿地的趋向也正在向小幅地块调剂。依照全年新增67个项目计算，碧桂园平均每个项目的体量约28万平方米，相同的数值比较之下，远低于中海、恒大等房企。

“从排行前十的项目销售占比来看，碧桂园对百万大盘的依赖性正在下落，也许也可以说过去的百万大盘后期持续销售的难度越来越大了，碧桂园提出的向县级、镇级的深耕应该会以小项目形式出现。”

而这种改变的出现，也与三四线城市去化难度加大、回款较慢和利润趋薄。

上述分析人士认为，三四线城市数量多、竞争小以及本身的本钱控制是碧桂园继续挖掘三四线空间的优势，但是土地成本上升、销售费用控制和续推去化难度也是挑战，“怎样在市场小、利润薄的情况下赚钱是个大考验。”

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