央企地王是与非生存

中海地产近日一直处于风口浪尖。

9月10日，中海地产以总价70．06亿元、单价22409． 元／平方米，将上海长风6B、7C地块拍到年度全国楼面总价和单价“双地王”。而9月18日，中海地产北滨一号项目被曝因小高层漏水、房高不够等严重质量问题，遭遇购房者退房。某媒体报道，从2004年起，中海地产项目几乎每年都会出现因房屋漏水等质量原因导致纠纷。

央企“地王”争论的火热劲尚未过去，央企“地王”“房斑斑”的问责又已开始。

克而瑞中国研究中心提供的报告显示，上半年各月成交总价排行前十的地块中，六成的高价地块由具备国资背景企业获得。而在下半年，保利、招商、中海、中冶等国资背景的企业在南京、深圳、上海等地，接二连三地将“地王”总价或单价推向更高点。

央企“地王”该不该产生，一方面是未来能否盈利、是否将推高房价的问题，而另一方面，关涉的则是“央企”身份问题。

金融投资家、经济学家孙飞在接受中国经济时报采访时表示，面粉贵过面包，90％以上的企业都会出现亏损，当前房地产市场刚性需求很多，但购买力不足，有效需求不够，已经存在泡沫，由“价升量跌”向“价跌量跌”转变，央企拿“地王”，显然不理性。

中国房地产研究会副会长顾云昌并没有预测未来房价的走势，但他认为未来的房价主要取决于房屋需求以及楼房本身的品质。两人对于未来市场状况繁荣的估计并不一致，但楼房品质将影响房企盈亏是他们一致的看法。

孙飞说，一般“地王”都不理性，而央企拿“地王”，起了一个更坏的作用。“拿垄断性的资金和资源就胡作非为”，最后的结果是，要么推高房价，要么是亏损。而不论是哪一种结果，受损的都是普通百姓，因为央企的资金来源于国民。政府控制了土地资源，又由国企来拿“地王”，地产市场陷入了一种奇怪的逻辑。

但顾云昌认为，央企拿“地王”，实质上说，只是一种市场现象。不管是“央企”还是“民企”，都是平等的市场主体。当前“地王”频出的背景，是土地市场对房屋市场的供不应求，以及企业充裕的资金和宽松的货币金融环境。他预料，在接下来的一段时间，土地市场还会热起来。

资金雄厚、资金成本低、缺少好的投资项目、风险意识弱，顾云昌和孙飞都认为，以上这些因素是央企频繁拿“地王”的原因。

对拿走“地王”的央企，批判有之，支持亦有之。支持的理由最主要是三个：央企工资受到限制，不会产生暴利；央企利润属于国家与社会；央企可以配合国家做政策调整，平抑房价。

但孙飞认为，如果央企以低价拿地，以上这些理由才成立。而现在的事实是，央企以非常高的价格拿地，即使想配合政策压低房价都不可能。“央企和民企都是一样的，都是按市场价格拿到土地，如果央企拿了地搞经济适用房、廉价房是另一回事，不管央企、民企，都是追逐最高利润的。”顾云昌从市场的角度解释，最终决定房价的不会是市场主体，而是市场状况。

中国社科院金融研究所研究员在接受本报采访时用“根本不重要”来评价外界描述的“央企地王”现象。“民企可以做，央企为什么不能做？”易宪容说。

“按我的观点，民营企业都把它干掉，只留下一小部分，全部由国企来做。”易宪容认为，当前的房地产行业急需国家调控，国企工资由国家限定，其利润最终会由国家获得，而民营企业的暴利，全部都到了个人的口袋里。“开发商不同意央企地王，所以炒作。”

那么，央企拿地、“国进民退”，是否不利于市场竞争机制的形成？“那不重要。现在有吗？现在更糟糕！”易宪容回答。

是否形成垄断？“现在不是垄断吗？民企跟政府权力一起垄断更糟糕了，所有钱在几个人口袋里更糟糕！”他说。

如果“央企”不是问题的根本，“地王”也只是市场的一种行为，那么什么才是当前房地产市场的核心问题？

顾云昌认为是市场供求关系。孙飞认为，供求关系的背后是资源垄断下的稀缺，以及住房保障体系不到位。

“老百姓自住需求、投资需求、改善性需求都有，但购买力不足。”孙飞说，商品房本来不单是商品，也是公共产品，而在中国却沦落到一种投资品，投资品就存在泡沫，泡沫太大就会破灭，中国房地产已经提前透支了市场需求，如果再不进行调整，可能会出现中国版的次贷危机和房地产泡沫破灭。调整的核心是，慢慢地降低房价，实现软着陆。而根本点在于：增加市场供应，包括土地供应和保障房供应。