观点房地产交易废除公摊面积需渐进式变革.蹭飞

传说是棒子泄露观点｜房地产交易废除“公摊面积”需渐进式变革

窃以为，震动多方利益的改革都需要渐进推行，废除公摊同样如此。

——远山

近日，住房和城乡建设部发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中，《住宅项目规范（征求意见稿）》中一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发媒体和民众的广泛关注。

有专家在接受采访时指出，“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这类方式旨在减轻买房者的顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。

根据2000年8月1日开始实施的

《房产测量规范》

可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，和为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。而不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具有使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

但是，在以往的商品房交易中，由于部份开发商对“建筑面积”中的“公摊面积”部份，常常口径模糊，而购房者受限于信息不对称和专业知识欠缺，没法逐一厘清“公摊面积”中的部份面积是不是符合相关规定，因此，容易造成开放商“公摊”掺水、引发后续争议的后果。住建部此次发布的征求意见稿，就是力图通过以使用面积交易这1途径杜绝“公摊”纳入所带来的灰色地带，从而更好地保障购房者权益。

对于部分购房者来讲，其所担忧的是未来开发商或会大幅度提高商品房“使用面积”的单价，造成房价上涨。另外一部分已经拥有住房的人则担心，未来出售所持房屋时，是否会由于商品房面积“缩水”而受损。

实际上，由于房地产交易双方的最终交易结果是总价交易，无论是开发商还是个体卖房者都会根据市场上现有同类型房屋总价，作为自家房屋价格的销售标准，买房者也会根据这一标准来大致评估房屋价值，因此无论采取哪一种计算口径，房屋总价因此大幅变化的可能性几乎为0。

但需要指出的是，房地产交易的“公摊废除”需要渐进式变革。由于长期以来，公摊面积纳入住宅建筑总面积，不仅影响到商品房交易环节，也贯穿于后续的物业费收取等环节。

据报道，目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不触及后期的物业费、取暖费等，距离正式文件还较为遥远，这也就意味着，该征求意见稿未来即便实施，也需要进一步细化相干配套管理举措，从而买通所有相关环节。毕竟，这一改革对政府职能部门而言，牵涉到现有交易环节税收及未来可能会实行的房地产税等问题；对开发商和物业公司来说，则涉及到交易价格标准调整、物业费收取标准调整等。因此，窃以为，震动多方利益的改革都需要渐进推行，废除公摊一样如此。

（以上仅为作者个人观点，不代表本报意见。）

沈玉洁

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