万科进军商业地产后期运营能力待考.蹭飞

据《中国房地产报》报道，全球最大的住宅商正式将触角伸向了商业地产的核心形态。

11月27日，首个购物中心 位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。

从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，在整个行业的注视之下，万科的商业地产加法做得并不轻松。

而当我们自己观察后发现：万科集团执行副总裁毛大庆坦言，在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科现在的状态是 开着车换轮子 ，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。

这并不暗示着这个 规模崇拜者 会放弃对商业项目发展速度的追求。毛大庆指出，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。

对于万科而言，考题在于商业地产产品线中，未来占有更大份额的并不是综合体城市广场系列，而是与社区联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科的商业发展仍是依托其强大的住宅开发，商业地产后期的运营能力或成为最大考问。

锁定新城

位于昌平城区的金隅万科广场，总体量为14万平方米，今年圣诞节期间将会正式营业。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。

业内对万科做商业地产一直存在着各种质疑。从2009年万科立项研究商业地产，到201 年万科在北京成立了只有十个人的商业地产团队，万科到底要在商业地产上怎么做，是否真正进军商业地产，万科多以 不得不做 、 社区配套服务 以作回应。

现在商业地产团队已经超过一百人。 毛大庆说，北京的新城蕴含着较多的机会，未来在房山、大兴、延庆等城市边缘组团都会推出商业地产，提供居民所需要的消费资源。

据了解，万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。

与此前 万科做商业地产，能卖就卖 的传言截然相反的是，金隅万科广场由万科自持出租经营。该项目目前已投资9亿元，毛大庆预计7年收回成本， 这在商业地产领域也属于中上的水平。 按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下IRR（内部收益率）为15%，项目总投资回报率达到111%。

万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，毛大庆强调了一线公司的重要性。据万科北京的员工透露，在金隅万科广场试营业前夜，很多人都来支援商用地产部门。

一位国企的负责人对说，他们也打算借鉴万科的模式，在北京东边开类似的购物中心， 全部持有需要一定的资金支撑，普通的开发商也是做不到的。

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