万科进军商业地产后期运营能力待考.蹭飞
据《中国房地产报》报道,全球最大的住宅商正式将触角伸向了商业地产的核心形态。
11月27日,首个购物中心 位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。
从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部,再到首个购物中心试营业,在整个行业的注视之下,万科的商业地产加法做得并不轻松。
而当我们自己观察后发现:万科集团执行副总裁毛大庆坦言,在商业地产上并不着急,只做对的、好的、需要的,万科现在的状态是 开着车换轮子 ,在不放弃现有销售额、销售规模的前提下,同时开展新的业务。
这并不暗示着这个 规模崇拜者 会放弃对商业项目发展速度的追求。毛大庆指出,万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目,深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。
对于万科而言,考题在于商业地产产品线中,未来占有更大份额的并不是综合体城市广场系列,而是与社区联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科的商业发展仍是依托其强大的住宅开发,商业地产后期的运营能力或成为最大考问。
锁定新城
位于昌平城区的金隅万科广场,总体量为14万平方米,今年圣诞节期间将会正式营业。RET睿意德相关负责人预测,试营业当天开业率将达到80%,年底正式营业时将达到90%以上。
业内对万科做商业地产一直存在着各种质疑。从2009年万科立项研究商业地产,到201 年万科在北京成立了只有十个人的商业地产团队,万科到底要在商业地产上怎么做,是否真正进军商业地产,万科多以 不得不做 、 社区配套服务 以作回应。
现在商业地产团队已经超过一百人。 毛大庆说,北京的新城蕴含着较多的机会,未来在房山、大兴、延庆等城市边缘组团都会推出商业地产,提供居民所需要的消费资源。
据了解,万科将现有商业项目分为三条产品线:万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心,生活中心系列主要针对集中型社区商业,而邻里家则是对社区商业街的归纳。
与此前 万科做商业地产,能卖就卖 的传言截然相反的是,金隅万科广场由万科自持出租经营。该项目目前已投资9亿元,毛大庆预计7年收回成本, 这在商业地产领域也属于中上的水平。 按照万科此前的内部测算,该项目持有周期8年,按地区保守租金测算,可以实现净资产收益率12%,经营性杠杆下IRR(内部收益率)为15%,项目总投资回报率达到111%。
万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式,毛大庆强调了一线公司的重要性。据万科北京的员工透露,在金隅万科广场试营业前夜,很多人都来支援商用地产部门。
一位国企的负责人对说,他们也打算借鉴万科的模式,在北京东边开类似的购物中心, 全部持有需要一定的资金支撑,普通的开发商也是做不到的。
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