决战银十.DG

楼市到了最微妙时期。

从目前的数据看，北京、上海、广州等一线城市“金九”惨淡已成定局。作为今年的最后一个销售旺季，“银十”无疑被开发商们寄予了最后的希望。

年度决战已经打响，而价格成为令开发商们两难的赌注。在北京、上海，原本遮遮掩掩的试探性降价正在逐渐发展为一触即发的价格血拼。

关键在于，各方以价换量的愿望能否实现？房企资金链还能撑多久？市场是否就此迎来拐点？对于诸多疑问，业界见仁见智。但可以肯定的是，当限购城市范围不断扩大，有购房资格的人愈加有限，未来几月在“房票”的争夺上，房企之间将展开一场激烈的斗争。

背水一战

今年1月“新国八条”落地以来，多个城市纷纷出台相关细则，严厉的调控政策引发楼市剧烈波动，尤其是限购政策的效果凸显，多地楼市成交量大幅萎缩。

可以看到，上半年楼盘去化率普遍较低，全国多数一二线城市的供应量超出销售量，多地销售滞缓现象持续发酵。进入9月以来，北京、广州、哈尔滨等多个城市的秋季房展会开幕，但是最终结果呈现的却是供应激增与成交惨淡的巨大反差。

一位房企营销总监坦言，现在确实到了开发商背水一战的时候，为了完成今年的销售任务，各个开发商都在寻找制胜的武器。而降价促销则被视为最有效的销售手段。

综观北、上、广、深等一线城市可见，9月以来，各城新盘扎堆入市，决战气氛越来越浓，而房价下行趋势更是愈加明显。

最近，北京通州多个楼盘的“真摔”成为京城楼市的真实写照，某些楼盘售价接近“腰斩”给楼市带来了不小的震动。

在上海，有统计数据显示，环比下降的楼盘由7月时的100个扩大至9月的114个，占总供给比的55%。而这些降价盘环比降幅多在10%以上。

数据同时显示，在9月的第一周，广州十区两市的成交均价环比前一周下降12.84%，跌至10511元/平方米，逼近万元关口。

对于开发商来说，与其说降价是营销战术，还不如说是一个无奈的选择。

“今年冬天来得特别早，又特别冷。开发商在寒冷的黑夜里打颤着，可怜啊！”潘石屹在微博上说。

亦有业内人士说，当海外融资基本关闭、银行开发贷根本指望不上、民间贷款利息猛涨时，再加上限购限贷，对开发商而言，眼下没有什么比现金更重要。

关键是，开发商“以价换量”的期许恐会落空。

亦是如同置身春天了。崔老师生动地形容着这番味道各大城市楼市的成交量下滑已成事实，更为严峻的是，楼市库存仍在迅速增加，部分城市新房库存甚至达到2008年的顶峰水平。以北京为例，目前期房加现房合计库存总量达11.2万套，按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，如此大体量的库存消耗需要超过25个月。

另有统计数据显示，截至今年二季度末，1 家纳入统计的上市房企库存总量高达1.09万亿元，较今年一季度末的1万亿元上升了9%。而从房企的中报来看，预计三四季度入市房源还将大幅增加。

逼近历史新高的库存正成为开发商的“不能承受之重”。专家指出，房价下降预期愈发强化，未来成交量或继续下滑。

拐点将现？

“70个大中城市8月份新建商品住宅价格停涨的共46个，较7月增加15个。”国家统计局最新的统计数据给楼市再添一丝悲凉。此时，楼市拐点论再次出现。

中原地产研究人士认为，鉴于房企面临越来越严重的资金问题以及各城市楼市总库存不断增加，下半年房价面临着较大的下行压力。虽然很多开发商储备了大量资金以应对风险，但随着时间的推移，资金链日渐紧张，开发商势必积极吐盘甚至降价求量。

更多的业内人士认为，目前京、沪等地的新建商品住宅存销比值已接近临界点，楼市供需双方的博弈也将加剧价格区间的博弈，如果下半年典型城市的住宅存量情况不能得到缓解，出于争夺客户的现实考虑，开发商将不得不在价格上作出适当的让步。

亦有人士并不认同拐点论。中国社科院金融研究所研究员易宪容即认为，如果与2009年、2010年疯狂炒房时期房价上涨80%比较，现在楼市确实低迷。但根据国家统计局上半年的数据计算，用销售金额除以销售面积，1~6月份房价仍然上涨10%，所以楼市低迷根本不存在。

不过目前地产商资金链断裂的可能性几乎为零。这从近期标杆房企拿地的力度或许可窥见一斑。就在拐点论甚嚣尘上之时，包括万科、保利、华润等在内的一批标杆房企却选择此时开始了新一轮土地储备。

尤其是万科，近期拿地的频率和投入，可用疯狂形容。9月18日，万科以12.697亿元的底价夺得广州白云大道AB地块；19日，万科联合另外两家企业，以16.1985亿元竞得广东佛山南海南桂路地铁站西北侧的两宗地块。此前，万科已经在北京拿下4块土地。

标杆房企的拿地举动，向市场传递了其强烈的乐观预期。与企业长期发展的战略相比，当前的市场拐点争议，在不少房企决策层看来，似乎并不是首要考虑因素。