行业速冻二手房市场网签再降需求增量有限

从4-亚甲基二氧苯基-2-丙酮月成交1.6万套的市场高点，到传统的红五月不红引发市场关注，再到6月过半成交仅5000套有余，近几月的北京二手房市场从火热之态一路降温。多家机构数据显示，伴随着小阳春退场，北京二手房市场已经明显退烧。而二手房成交明显下滑的另一面，是新房成交量的上涨。专家分析称，当前市面上新房尤其是限竞房供应较多，且大部分产品品质也较此前有了明显提升，在这种情况下，新房和二手房之间其实形成了一个轮动的效应，一部分原本计划购买二手房的客户开始向新房市场转移。此外，二手房成交量再降的原因还在于，大部分市场需求在小阳春行情刺激下已经渐次释放，现阶段增量需求有限。

成交：二手房签再降

一路走高的初夏温度与北京楼市成交走出了相反的轨迹。自今年4-亚甲基二氧苯基-2-丙酮月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交记录以来，此后连续几月北京二手房签开始走下坡路。6月已至下旬，北京二手房奇才欲终结七连败 沃尔金童孰优孰劣仍未越过6000套。

诸葛找房数据显示，自6月起截至6月17日，北京二手住宅成交5657套，占上月成交量的41.1%，半月已过，成交量不足上月一半。在此之前，5月及4月的二手房签量分别为14-亚甲基二氧苯基-2-丙酮764套、14440套。二手房挂牌量方面，在4月挂牌量达到高位后，5月出现小幅回调，截至6月17日挂牌量小幅上涨。

对于二手房签下滑以及挂牌量的增加，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，伴随着限竞房项目的井喷，部分购房需求被限竞房吸引，加之近期房地产政策有所收紧，购房者观望情绪浓厚，入市积极性下降，多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。而市场上也存在部分业主想赶在最后一波行情前将房屋出售，因而选择将房源挂，由此便带动了挂牌房源量上涨。

值得一提的是，二手房成交明显下滑的另一面是新房成交量的上涨。

北京商报了解到，截至6月17日，北京新建商品住宅已经成交4-亚甲基二氧苯基-2-丙酮994-亚甲基二氧苯基-2-丙酮套，占上月成交量的84.87%。诸葛找房数据研究中心方面更是预测，从北京6月以来新建商品住宅、二手住宅成交量数据来看，6月新房成交量走高，将会远超5月。

来自我爱我家研究院方面的数据显示，似乎更能印证6月至今新房成交热度的提升。据其提供的统计数据，从截至6月18日的数据来看，6月北京新房市场热度的确比5月高，尤其是在不含保障房、商住房、共有产权房的纯商品住宅上，6月目前平均每日的签量为155套，较5月增长48.4%。

需求：增量有限

除了新房供应方面来自限竞房对二手房的分流因素外，现阶段需求端方面，有限的购房需求也是影响二手房成交表现的一大重要因素。合硕机构首席分析师郭毅直言，红五月不红以及6月以来的欠佳二手大家应该已经注意到了房成交表现，形成原因也正是因为市场增量需求有限。

目前，北京意向购房客群本身一直受到最严格的限购与限贷政策的制约，每年所能释放出来的购房需求其实是有限的。加之二手房能否顺利交易，还会受到整个二手房流通环节的影响，即购房人能否顺利购房要看能否腾挪出购房资格和购房资金。实际上，能够腾挪出购房资格和购房资金的这部分人群，每年的增量更是非常有限。 在郭毅看来，因为在北京现行的严格限购与限贷政策的制约下，北京每年并不会释放出太多的增量需求，所以在二手房成交方面，也很难形成一个可持续的爆发式增长。

郭毅告诉北京商报，以往所说的红五月，是依托政策节点，业内对一段时间内市场成交状况的反馈，实际上体现出了政策的调整周期与市场的应激反应。通常情况下，政府会在两会后明确当年的楼市调控方向，然后开发商会根据新一年的调控方针，做出自己的营销排布，所以项目入市的一个集中期基本上是在4、5月，这就使得5月左右的楼市成交较为火热，红五月的说法也便由此而生。

不过郭毅也表示，其实随着政策在不同时间节点的或松或紧，成交量自然也会有所波动。

此外，郭毅进一步指出，一年的成交量会在4、5月去集中体现，还是9、10月去集中体现，跟开发商的推盘节奏也有着最直接的关系。

不难发现，今年新房在整体的营销周期上存在着明显前置。从春节前，其实就开始有大量项目开始铺排入市了，而且在价格上也基本上都调整到位。这样的情况下，就使得今年的实际成交节点相对更早一些，所以我们看到在春节之后，很快市场的销量就启动起来了。郭毅如是补充道。

趋势：降温成共识

小阳春不可持续以及楼市的降温，几乎已成业界共识。事实上，对于小阳春过后的楼市温度骤降，房产专家及相关研究机构也早已有所预料。

稍早前，中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报采访时表示，当前房地产市场无论是北京还是其他城市，在4-亚甲基二氧苯基-2-丙酮月达到高峰后，月其实都在依次退烧。北京二手住宅签量从4-亚甲基二氧苯基-2-丙酮月的1.6万套，到4月的1.44万套，再到5月的1.4-亚甲基二氧苯基-2-丙酮7万套，持续下行。

而根据贝壳研究院近期发布的数据，近期楼市降温在全国范围内也有例证，5月重点城市二手房市场再度出现降温，不过降幅收窄。分城市看，其监测的14城中有9城实时二手房成交量环比基本持平或下滑，其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。对此，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，三个一线城市二手房成交的下降，一方面是受新房分流的影响，另一方面与市场向改善板块轮动有关，受认房认贷约束，改善需求释放较为缓慢。

来自我爱我家研究院的数据，则更加能够清晰可见近期北京二手房成交的降幅情况。据其数据，6月迄今北京二手住宅签量不足6000套，平均每日签量较5月下降25%。从签数据来看，市场还在降温，这主要是近两年北京楼市调控本身较紧，而今年4月政策再度加码所致。

此外，楼市的降温在经纪人的工作状态上也能有所体现。北京商报调查发现，相比4-亚甲基二氧苯基-2-丙酮月时的繁忙接待，中介机构经纪人近几月的工作状态也似乎随稍显惨淡的成交变得清闲起来，开始由带看转为寻找或推荐房源。

我自己有房，因此中介打询问出租或出售是常态。近期明显感觉到，中介特别想让我把房源挂上去，然后还给我推荐很多换房的房源选择。刘齐(化名)称，因为感觉到近期楼市又不太热了，所以自己打算观望一阵再说。

就北京二手市场接下来的走势，国仕英预测，下半年新房市场受限竞房项目带动，成交量将会处于较高水平稳定发展，二手房市场将保持低位稳定运行。