尹中立行政干预应有界.蹭飞

■本报 郭轩 北京报道

在中国房地产的发展中，政策无疑是最大的变数和影响因素。每一次的政策调整，总会为房地产业带来或喜或忧的结局。

2005年的宏观调控以雷霆万钧的行政手段开始，却出现了愈调控房价愈高的局面。在高调政策预期与火爆市场差距的背后，留给我们怎样的反思呢？当2008年世界经济陷入衰退，国内经济放缓的背景下，房地产重新被定位于国民经济的重要支柱产业，这将为2009年的中国房地产业的未来调控政策带来怎样的变化？为此，本报专访了中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立。

中国房地产报：2005年宏观调控的政策初衷是什么？之后出现了何种市场反应？

尹中立：2005年的宏观调控主要的目的是抑制房价的快速上涨，特别是以上海为代表的长三角区域。

一些黑幕逐一揭开。密集的调控政策出台后，结果却出乎了大多数人的意料。在调控之前，只有上海、杭州等长三角地区的房价上涨比较快，北京、广州和深圳等地的房价还比较平稳。调控开始后，全国的房地产交易量呈现出明显的快速下滑。但市场经历短暂观望，从国庆节开始，北京、广州和深圳等地出现了新一轮补涨行情，也最终演变成全国一片普涨。

中国房地产报：在这一轮的宏观调控中，2005年处于一个怎样的位置？

尹中立：从部分地区房价涨幅过大、涨速过快演变成全国房价一路高歌猛进，可以说2005年的政策在一定程度上加速了此轮房地产的非理性繁荣。因此，有必要对出现的偏差进行反思。

2005年宏观调控政策的思路和199 年的政策如出一辙，都是严控土地和信贷两个闸门，但面临的环境却出现了很大的变化。

2005年的银行经历了股份制改革后，已成为市场化经营，单纯的行政指令能否起到199 年的作用就很令人怀疑，而且随着资本市场的放开，简单的货币压缩也很难收紧信贷，况且还有大量外资的涌入。

从市场参与主体来说，2005年的购房者早已不是199 年时的以国有企业为主的情况，大都是个人消费者，行政手段只能改变预期而不能明令禁止，这就更使得政策的有效执行大打折扣。市场化下的房地产中，价格的决定因素是供需关系。调控过后 ，一方面不能有效扩大供给，另一方面也无法缓解需求，必然导致价格的飞涨。

需要强调的是，2005年的宏观调控虽然有众多的政策缺陷，但是从长期来看，它是本轮宏观调控中一个重要的节点，可以说是处于一个打基础的阶段，为随后的调控打造了土地、金融和税收全面出击的体系。

中国房地产报：房地产业一直以来是行政力量和市场力量角力比较激烈的行业之一，我们应该如何评价宏观调控手段对市场发展的作用呢？

尹中立：市场的发展必然会出现失灵的情况，必要的行政介入是必需的。特别是在我国，宏观调控作为保持整体经济持续快速发展的重要手段是不可或缺的，毕竟房地产行业只是全局经济中的一环，但是行政手段也是有边界的，不能违背基本的市场运行规律。

在历次的房地产宏观调控中，我们都可以看到不少的政策缺陷以及行政部门利益纠葛。比如，2005年的土地政策未能扩大有效供给；200 年央行“121号文”出台没多久就被国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即“18号文”）给变相否定了。宏观调控需要给市场各方一个明确的信号，但我们的行政政策总是传递出模糊甚至相互冲突的信号，这也成为房地产市场屡经调控却始终无法让各方满意的一个重要原因。

中国房地产报：那么，对于近期国内对市场的调整政策，以及其对今后房地产市场的影响，您有何评价？

尹中立：市场的运行有其自身的规律，并不会因为将房地产行业的定位提升就会出现多大的变化。房地产市场在整个经济中所占的比重，已经确立了其地位，并不需要外在的强调。

房地产市场已经处于调整期，这已是各方的共识。现在不能确定的就是这轮调整的幅度有多大，持续的时间有多长。政策的重申也只是短期的效应，相对减缓跌幅而已，更重要的还是要看开发商能否积极降价配合，带动交易量的活跃。