房企逾千亿高息借款陷偿付危机美食

临近年关，房企有相当一部分中短期债务将到期偿付，但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下，拿什么还钱，已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业内权威人士估算，2010年下半年但毫无疑问以来，国内房地产企业通过、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。

风险“暗涌”

中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见，但是，通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而最先令市场察觉到兑付危机已然出现的信号，是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”的拟发行产品。

该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，收益率11%-1 .5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产收益权信托，标的是现房收益权，但最初并未标明详细的信托资金使用说明。据了解，该信托的标的“青岛凯悦项目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。

知情人士透露，凯悦项目地处青岛香港中路高档商务区，但建成后销售回款未达预期玩家会被传送到场景左边，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。

由于房地产市场环境持续恶化，上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍，2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付，尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案，比如处置抵押资产作为第二还款来源，或向监管部门报批申请存续期延期等；不过一旦真的发生兑付困难，大多数项目想的办法是“借新偿旧”。

“在房地产行业趋势性向好的情况下，借新偿旧的对倒操作，既包含了短期不利形势反转的可能，也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是，一旦房地产形势持续低迷，借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。

天津地王项目“星耀五洲”的债务重组正是这种风险的集中爆发。最初中信信托以接近 0%的高息介入，不堪重负的开发商又相继引进了华能贵诚、华融信托借新偿旧。由于项目难获资金，开发周期冗长，严重滞销的星耀五洲，经历了 年信托借新偿旧后，到今年上半年，其负债已高达91.78亿元，但今年上半年的销售收入不足2亿元。

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