欲借道香港低息融资房企进入壳时代.蹭飞

无论是首套房贷利率下降，还是各地显露出来的政策微调信号，都透露了楼市似乎转向的预期，但在房企融资方面，监管层面并没有开闸“放水”为房企解渴的意思。

5月，招商、万科先后公告在H股市场收购上市公司，欲借壳寻求海外融资的意愿表现强烈。

从近两年万科、招商、金地的年报不难看出，受楼市调控影响，楼市成交放缓，使得各大房企存货增加，资本化利息支出不断上升，计入存货的借款利息资本化率不断增加。万科2011年借款利息资本化率从2010年7.6%上升到8.6%，这意味房企融资成本呈现不可控的上升趋势。

在融资的严厉监管之下，内地房企开始将目光投向香港，将进入融资的“壳时代”。

融资环境差距大

内地房企融资渠道因楼市调控而收窄，海外低成本融资成为吸引内房企向外扩张的关键因素。

2011年，万科共实现销售面积1075. 万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，实现净利润96.2亿元，同比增长 2.2%。

作为对资金依赖度较高的行业，2011年房企的融资压力也上升到高位。根据统计，2011年全部金融机构各项增加7.47万亿元，同比减少约6%；其中房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比减少约 8%。

加上楼市成交冷清，房企销售回款速度变慢，使得房地产行业资金压力明显进一步加大。

此外，反映房企融资成本的资本化利息费用不断增加。据万科2011年年报显示，在万科的财务费用中借款利息支出高达42.08亿元，接近净利润96.2亿元的一半，其借款利息资本化率由2010年的7.6%上升到8.6%。

另一方面，万科计入存货成本的资本化借款利息费用也达到29. 9亿元，2010年仅为18. 2亿元，同比上升了60.42%。2011年万科的存货高达208 .4亿元，资本化利息费用占存货的比例为1.41%，而2010年的占比则为1. 7%，也呈现出上升趋势。

上述两种财务技术性指标变化，凸显出万科的融资成本呈现上升趋势。

同样面临行业性融资成本上升的还有招商、金地等房企。2011年财务费用中利息支出为7.61亿元，同比上升57.9%；资本化利息费用达到5.01亿元，同比上升61.09%；2011年的新增长期借款中前五名借贷总额为54.09亿元，平均年利率为9.25%，低于万科的借贷利率11.45%的平均水平。

金地2011年报也披露，近两年的借贷融资利率为1.09%~12.5%之间，长期借款前五名借款总额仅为24.91亿元，但去年利息支出达到16.01亿元，而2010年仅为11.06亿元。其中，金地的资本化利息费用支出为14.7 亿元，2010年为10.09亿元，均呈上升态势，相比之下，金地去年净利润仅为 0亿元。

与万科、招商、金地等A股公司相比，在香港上市的中海、龙湖的融资成本却低得多。

中海2011年贷款额为2 0.50亿港元，其实际年利率仅为1.6%，2010年则为1.11%；利息支出为14.4亿港元，借款利息年平均资本率为2.0 %。（,,）截至去年12月 1日，新增人民币贷款为85.1亿元，平均借贷利率为6.40%，借贷利息支出11. 7亿元，借贷利息资本化率年平均为6.2%。

通过上述指标对比不难发现，面对同样的市场调控环境，拥有H股融资平台的中海、龙湖更拥有资本优势。

为了解决融资成本上升的压力，招商、万科纷纷寻求H股融资平台。5月，招商宣布成功收购H股上市公司东力控股集团。5月14日，近年来少在资本市场融资的万科也突然宣布收购H股上市公司南联地产7 .19%的股份。

警视厅认为对此，大多数分析人士认为，这是万科、招商借用H股壳公司在海外融资的开始。