广州面积差异超出由开发商埋单.源泉

本报讯 吴彤、通讯员穗法宣报道：广州预售房交易纠纷近两年呈上升趋势，不同区法院对同类房产纠纷案件出现了不同理解、不同判决，甚至同一小区内的房产纠纷案也会出现不同判决。昨天，广州市中级人民法院公布了一手楼纠纷在交楼、面积差、房产证办理等方面的审判标准。

交楼标准

有重大瑕疵不能交楼

“交楼”标准应如何确定？广州中院房产庭副庭长赵云川说，必须具备以下两个基本条件：《建设工程竣工备案表》和讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约。如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。

面积差异

造大房要求补钱不行

收楼后发现房子与计价面积比大了或小了怎么办？怎么补钱？补多少？如果面积差太多能不能退房？

赵云川表示，面积误差比绝对值在0.6％以内（含本数，具体标准以约定为准）的，买卖双方互不作任何补偿；

面积误差比绝对值超出0.6％（不含本数）、在 ％以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6％；

面积误差比绝对值超过 ％（不含本数），买受人有权退房；如果不愿意退房该怎么办？法官表示，这分两种情况处理：实际面积比计价面积大很多的：面积误差比在 ％以内的部分房价款，由买房人补给开发商；超出 ％部分的房价款，则由开发商承担，开发商就只能自认倒霉。“这样能杜绝开发商故意造大很多的房子逼小业主多出钱”。实际面积比计价面积小很多的： ％以内的部分房价款由开发商返还买房人；如果小太多，面积误差比绝对值超出 ％，超出部分的房价款由开发商双倍返还买受人。追究出卖人何种违约，决定权在买房人。

产权证

核发后开发商不能扣押

现在确实没“取得”产权证，如何追究开发商？

广州中院对此类案件也统一了裁判尺度：如果合同约定是“取得产权证”，则只要房产证没到业主手里，开发商就算违约。二审法院为此改判开发商违约。

赵云川说，现在有的开发商还会把房产证扣在手里不给业主，要求业主补缴各类款项，要求业主签订种种“不平等条约”，对于此类案件，法院明确，“产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人”。

业主权益

小业主可起诉消防验收

类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？

赵云川告诉，有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉；上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉；以业委会名义起诉的，仍需有业主大会授权。

预售转让

第三人可取得相关权利

经出卖人同意，如果买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的，第三人能否取得原买受人合同项下的权利？

此后盛德泰公司再未联系参加其他活动事宜赵云川说，在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续，即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同项下的权利。