公交龙湖沪苏抱团联合首开41亿苏州夺地背后

观点地产 寒冬中，不仅房企之间在抱团取暖，下属的城市公司也需要依靠整合兼并，以应对市场的变幻。

自去年7月将上海公司与苏州公司合并后，龙湖沪苏公司在市场上也开始重新活跃起来。

1月11日，苏州迎来年内第接风是在饭店里二场大型土拍，其中，龙湖联合首开以40.62亿元总价斩获编号为苏地2018-WG-40号地块，折合楼面价1.79万元/平方米，溢价率28.87%。

据说，龙湖沪苏公司内部对拿下这块地非常兴奋，这是两家城市公司合并以来在公开土地市场获得的最大一宗地，以弥补相对不足的土地储备。

年报显示，2018年上半年，龙湖苏州和上海两地的销售额总计仅有1.02亿元，与过去两年相比大幅下降，也是长三角区域销售表现较薄弱的两家城市公司。

观点地产新媒体了解到，去年初，龙湖集团CEO邵明晓曾明确提出未来三年龙湖的区域公司要实现1- 个500亿规模， -5个 00亿规模，个200亿规模以及个100亿规模。

在此背景下，龙湖于7月份公告，将上海公司与苏州公司正式合并为龙湖集团沪苏公司。

值得一提的是，因为龙湖近一年在上海没有新的土地进账，未来沪苏公司的销售压力或将主要由苏州公司承担。

2019年开年，苏州土地市场就接连迎来多宗成交，继1月4日7宗地拍出126.6亿元的开门红后，1月11日，苏州再成功出让4宗地，揽金78.8 亿元。

其中，深耕苏州的旭辉以25.69亿元独中两元，金辉12.52亿元摘得一宗地，龙湖+首开联合体则以40.62亿元获得四宗地块中面积最大的一宗地 苏地2018-WG-40号地块，折合楼面友达已经在生产第二代的Retina面板。参考苹果公司之前的惯例价1.79万元/平方米，溢价率28.87%，也是当天溢价率最高的一宗地。

资料显示，苏地2018-WG-40号地块分两块地开发，南地块面积为5.4 万平方米，北地块面积为4.90万平方米，地块的容积率为大于1.0且小于或等于2.2，单幅块地的容积率则不低于1.8，建筑面积为22.7 万平方米，地块用途为城镇住宅用地。

有业内人士猜测，龙湖和首开或将各开发其中一宗地块。不过，对目前急需提升规模的沪苏事业部，这也是不可或缺的有力补充。

值得一提的是，此次龙湖+首开拿下的地块曾于2018年10月16日拍卖出让，彼时，地块因无房企报价遭遇流拍。

与此同时，底价成交、流拍也成为2018年尤其是下半年来苏州土地市场的常态之一。进入2019年后，上述情况明显得到缓和，1月4日的新年首场土拍就一次拍出7宗地块，收金超过126亿，其中也不乏溢价近50%的地块。

尽管拿下开年首宗地，但对龙湖沪苏公司而言，要面临的挑战并不算小。

年报显示，2016年和2017年，龙湖在苏州分别卖出4 .81亿元、27.58亿元，而到了2018年上半年，龙湖在苏州市场的开发物业销售额仅有7800万元，是近三年来表现最差的一年。

事实上，以土地储备来看，苏州公司并不是龙湖所有城市公司里最少的。

据观点地产新媒体了解，截至2018年6月底，龙湖在苏州储备地块达5块，包括2宗宅地及 宗商住地。年报数据显，示龙湖在苏州的土地储备达到1 1.2万平方米，超过合肥、上海、常州、无锡等长三角区域的其他城市。

然而，由于此前苏州土拍规定，上述5宗地块皆为现房销售地块，一定程度上拉长了房企的开发周期，预计入市时间会集中在2019年和2020年。

除苏州外，同属一个区域的上海公司亦面临业绩压力。

半年报显示，2018年月，龙湖上海仅完成2400万销售额，不过，随着下半年积压多时的红盘天璞入市，这一数据或将在年底得到改善。

据龙湖方面此前表示，上海龙湖天璞将为龙湖带来约65亿元的销售业绩和资金回笼。

重商 沪苏

虽然下半年上海区域的销售有所回升，但距离集团提出孵化百亿级区域公司的目标仍有一定距离。

由此，去年7月上海公司与苏州公司正式合并为龙湖集团沪苏公司，原苏州公司正式更名为沪苏公司苏州事业部，原龙湖集团上海公司总经理温介邦任职沪苏公司总经理。

从集团层面而言，随着规模的不断扩大，龙湖开始采取区域化管理方式，将一连续 年销售在50亿以下的城市公司并入区域公司，由区域公司进行中心化管理，以实现未来三年出现1- 个500亿量级、 -5个 00亿量级、个200亿元量级、个100亿量级城市公司的目标。

值得注意的是，由于去年苏沪两地的土地市场热度并不算太高，合并之后沪苏公司几乎没有在公开土地市场有所行动，战略仍以商业及创新业务为主。

据观点地产新媒体了解，截止到2018年末，龙湖商业已在沪苏区域开业运营上海虹桥天街、苏州狮山天街、上海宝山天街三座天街。

其中，苏州狮山天街上半年的租金收入达到1.04亿元，在龙湖已开业的19座天街中排名第六。此外，龙湖方面透露，2019年沪苏公司还将开业上海华泾天街、闵行天街、闵行星悦荟三座购物中心开业，未来三年，沪苏两地的购物中心将达到15座。

另据介绍，龙湖沪苏公司运营的70余个项目中，地产开发有22个项目，商业运营10个，长租公寓则有 6个门店，另外还有智慧服务、酒店运营、联合办公、产城运营和养老服务等，涵盖龙湖的四大主航道业务及养老、产城等创新业务。

有业内人士指出，随着上海、苏州两地的商业布局日趋成熟，为获得可匹配的住宅提供一定基础。但从目前的表现来看，受政策影响，龙湖苏沪两地的住宅业务还没有明显起色。

某种程度上，当开发业务不得不在寒冬中暂缓，龙湖在沪苏公司积极推进联合办公、产城运营和养老服务等业务，更像是在商业和住宅之外寻找一片创新业务的试验田。