市场决定成败2006成都五金商铺大比拼

　　金府灯具城二期的开盘，不单单首创了“买铺就要买熟铺"的全新商业地产投资理念，更是率先将一个做好了的财富蛋糕与投资者分享，即商业地产投资“零风险"时代已来临。如果说， 年前我们只是犹豫迟疑，不敢冒然购买金府灯具城1期商铺；如果说， 年后我们难以望其项背，毫无机会购买金府灯具城1期商铺；那么，同样是养铺 年，一样是满铺经营，即将上市的金府灯具城2期熟铺，你愿意错过吗?!PK台 点将熟铺VS生铺在经历了200 年的商业地产开发年、商业地产招商年和2005年商业地产政策年以后的平谈，为了解决商业地产面临巨大的销售和招商压力，成都的商业地产开发商不得不调剂开发策略：练内功搞经营，做成“熟铺"再销售。以“生铺"为代表的传统商业地产开发模式，受到了以“熟铺"为代表的商业地产新锐一代的强力挑战。狭路相逢勇者胜，两种不同形态的商业地产开发模式在交锋中谁将成为未来的主宰，我们拭目以待。成熟度决定投资风险投资风险是任何投资行为中投资者最为关注的问题。据了解，2005年成都商业地产开发量超过100万平方米，而招商成功率不到一半，面对想卖有价无市、想租收益太低的为难局面，如何最大限度地规避投资风险是开发商和投资者一直在探索和谈论的话题。而“生铺"和“熟铺"在投资风险上的优劣之分，将为其在激战中增添最重的砝码。据业内人士分析，所谓“生铺"，就是“三边"商铺，也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业。“生铺"投资风险容易出现养铺周期内，因实际租金低而许诺回报高，这种补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而没法及时实现对投资者的高额回报。比如，市中心某大型购物商场由于前期承诺约定回报过高，造成在香港有着近百年商业经营管理经验的知名公司运营成本难以控制，而不能不抱憾撤出本地市场，终究对业主作出的许诺无法兑现。“熟铺"就是已进入成熟经营期的商业物业，具有良好的市场成长性，商铺风险已经过了前期市场的充分消化。比如金府灯具城，在开发商近三年的精心经营下，已经完全具有了优良“熟铺"的特性，商家稳定，经营有序，年年满租，市场已经完全进入了成熟经营期。PK结果：熟铺胜!发展力决定市场前景据了解，成都目前已销售的产权式商铺及产权式酒店，能真正实现8%这一回报承诺的屈指可数。有的项目乃至出现拖欠业主回报的情况。如城南某大型商业广场由于定位不准，经营管理不善，致使商铺招商情况不理想，惨淡经营，开发商开发完成后抽身离去，投资者冲着开发商描绘的丰厚回报和美好前景掷下重金，最终却不能不守着租不出、卖不掉的冷铺望“铺"兴叹。因此，商铺投资者们已对地产开发商描绘的美好明天和许诺的高额回报产生了严重的信任危机。“熟铺"的培养期已过去，培育期内存在的风险已由开发商承当，它兼顾了投资者的收益性和安全性，因此颇受投资者的厚爱，市场前景十分看好。金府灯具城的发展壮大就证明了“熟铺"作为商业地产新生力量的光明前途。据了解，金府灯具城经过 年的培养，商家从刚开始入驻不到50户，到今天入驻者已达500余户，经营规模达4万平方米，交易额更是逐年翻番，一跃成为了西部灯具市场的龙头老大，行业排名进入了全国第五名，成为绝对的“熟铺王"。今年 月2 日，该项目2期将“熟铺"对外销售，目前已经有不少投资者表现出强烈的购买愿望，由此可以预见，“熟铺"将成为今年商业地产中绝对的竞争主力!PK结果：熟铺胜!经营管理决定市场成败“商业地产的核心是经营和管理"，著名地产策划人李绍华在接受笔者访问时一针见血地指出，“像过去那样只为了自己企业利益——尽早回收资金式的卖了铺子就不管投资者死活的商业地产开发模式，随着这个市场的成熟将一去不复返"。李绍华认为，一个成功的商业地产项目不是开发商赚了多少钱，而是开发商为这个项目创造了让所有投资者赚钱的机会，也就是说只有经营者有钱赚，他们才有长期经营的决心，这样才能保证投资者的利益，如此构成良性循环，全部项目才有更大的增值空间。就“生铺"而言，一方面前期养铺必须要经过市场的残暴考验；另一方面对开发商的资本实力和运营水平提出了更高的要求，因此存在太多的不确定性因素。如城南某大型商业广场就是在前期经营定位和后期经营管理上出现了严重的问题，而导致了惨淡经营的现状。“熟铺"，则大多是开发商在项目的先期经营中采用只租不卖的方式，作好“中长线投资打算"，或把商铺长期持有自己经营，或者将商铺经营得有声有色后再行出售。如四川新龙房产，在?年前就敏锐地意识到“商业开发，经营为重"，1反商业地产的常规运作模式，开创“先做市场，后做地产"的运营思路，同时肩负着强烈的社会感，成功地打造出西部灯具第一城——金府灯具城，为愈来愈多的商业地产开发商和投资者所认同。PK结果：熟铺胜!熟铺王道，得商气者得财富商圈决定效益，口岸决定价值。金府大商圈年成交额高达150亿，是一个集灯具、机电、钢材、物流为一体的，并辐射影响全部西部的大型现代化专业物流中心，它和10年前的春熙路、荷花池一样，被誉为真正的“财富港湾、投资圣地"!金钻市场口岸创造行业奇迹金府灯具城“熟铺"位于成都金府商圈的核心，依托成都10大商业带、西南最大的物流商业港的金钻口岸优势，打造出西部规模最大的灯具市场，2004年更荣登最具人气的灯具市场宝座。 年运作成就西部灯具第一城金府灯具城自2002年全面营业，经过 年的悉心经营，以其专业运作抢占了成都灯饰市场绝大部分的市场份额。凭仗其稳定、成熟的市场氛围，大规模、现代化、专业化、个性化、一站式服务的特点，金府灯具城形成了辐射云、贵、川、西藏等地的全国第五、西部第一的灯具专业市场。500商家龙盘虎踞，雄霸西部目前，金府灯具城已经吸引了500余户商家入驻，国际知名品牌的旗舰店纷纭鼎力加盟，单个经营户的经营面积最大的已达到2000㎡以上。商家口岸争夺愈演愈烈，在金府灯具城拿下一间商铺就意味着抢到一个金饭碗，已成为业界众所周知的事实。今年，超五星级的金府国际精品灯具城的兴建，将形成以金府灯具城为龙头的包括长久灯具城、金府灯具广场在内的金府灯具商圈，其经营规模达12万平方米，市场实力将跃居全国灯具行业第二。金府灯具商圈将成为一个超大规模的、现代化、专业化的灯具市场航母，包括了国内外顶级、高、中、低档的灯饰产品，是一个买灯具不能不去的地方，买顶级灯具一定要去的地方，投资潜力不可估量。商铺成败，市场说了算2000年成都市政府对金府片区商贸计划出炉，一个以金府建材大商圈为核心的大市场、大流通的金牛商业格局初现端倪。2001年2平方公里的金府市场商圈全面启动，以金府灯具、万贯电机、量力钢材、金府汽配、金府五金机电为代表的十多个大型专业市场在金府路上突起，成为了西部最大的建材商圈。2002年由四川新龙房产开发的全产权式金府灯具城一期的开业，完全结束了灯具行业沿街为市的第一代传统经营模式，改变了以旧厂房、旧仓库改建的低档、落后的旧市场形象，成为了成都市唯一的上范围、上档次、硬件配套、完善的现代化、专业化灯具市场，标志着全新的经营模式已开始。200 年金府灯具城二期2万平方米的批发交易区的隆重开业，成都市上百家具有批发实力的商家进驻金府二期，并带动周边金府灯具广场、长久灯具城相继建成开业，金府灯具商圈初现范围。2004年金府灯具城在市场管理方和全体商家大力打造下，市场人气、商气火爆，市场份额愈来愈大，知名度愈来愈高，行业排名全国第五，荣登首届中国(成都)家居行业总评榜最具人气的灯具市场宝座。2005年金府灯具城荣获2005年度投资价值典范奖、TOP50·2005年度最好区域商业贡献奖，被金牛区委、区政府评为金牛区十大专业市场。为支持金府灯具商圈做强、做大，金牛区政府正式向国家部委申报“金府灯具城——中国西部灯饰第一城"的区域经济特点荣誉称号。（来源：华西都市报）