万科月销售业绩大幅下滑分析

万科6月销售业绩大幅下滑,

6月的楼市并没有成为开发商销售业绩的拐点。在市场销售方面总比同行领先一步的万科，今年6月的业绩也开始出现颓势，继5月销售面积同比下降5.5%后，6月销售面积又同比下降38%。

今日，万科发布6月份销售及近期新增项目情况公告。公告称，2008年6月份万科实现销售面积44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%。

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尽管6月份销售方面出现同比下滑，但仍然可以从中发现一些新趋势，万科的项目均价环比有所上升，今年5月，万科的销售均价为9160元/平方米左右，而6月的均价却为9754元/平方米。同时，根据联合证券的统计，今年1~5月，万科拿地成本为平均楼面地价2088元/平米，而6月的楼面地价则只有1835元/平方米。行业整体调整，似乎为万科的项目获得更高的价格附加值以及迅速在土地市场抄底创造良机。

万科今日还宣布，通过实施2007年度派息及资本公积金转增股本方案，深国投已经再度在二级市场购入万科股票。截至目前，首期限制性股票激励计划2006年度奖励基金持有万科A股股票股；2007年度奖励基金持有万科A股股票股；预提的2008年度奖励基金持有万科A股股票股。

截至上周五，万科A的股价已从年初的29.02元一路下跌至8.87元复权价14.19元，股价下跌极有可能影响万科的股权激励计划。万科董秘肖莉此前曾向《第一财经》详细解释过万科的股权激励计划中涉及股价的相关条款是：只有在全年万科A股每日收盘价的向后复权年均价必须高于上一年的每日收盘价的向后复权年均价时，激励对象方可获得股权激励，年均价的计算区间是从每年的1月1日～12月31日。但考虑到股价的系统性风险，相关权利可以延后一年获得，当第三年的股价条件高于前两年时，激励对象可以推迟获得激励股票。

而万科的2007年1月1日至12月31日的向后复权年均价为22.41元/股，所以，对于2007年的激励股票来说，必须在满足业绩条件，同时2008年或2009年向后复权年均价超过这一价格时，管理层才可获得激励股票。

但是肖莉强调，股价涨跌是由非常复杂的因素导致的，有宏观经济因素、政策因素、市场因素、公司基本面等等，不是公司管理层能够主导的。管理层能够做到的，是保持公司基本面的良好运行，为股东提供长期而持续增长的业绩表现。万科股权激励跟股价挂钩，是管理层希望表达与股东共同分享收益、共同承担风险的愿望。

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