行业上海证券房地产央企整合电力架构战略组合

上海证券：房地产央企整合电力架构战略组合 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

主要观点：

房地产：产业转型创造机遇。除了房价外，地价也出现一定幅度的上涨。2010年土地进一步落实企业投资自主权出让计划翻倍增长，各地政府推出更多建设用地，土地出让量因此创出新高。而由于受到房地产交易市场供不应求的影响，土地出让行情持续看好，土地出让流标率下降，土地价格继续上行。鉴于地价是房地产行业的景气标志之一，我们建议投资于高景气的标杆企业，特别是二线城市的标志性房地产企业。

鉴于房地产板块标杆企业的动态PE不到15倍，而按照公允价值计算的NAV甚至高于流通市值，房地产板块具有一定的投资价值。

十二五拉开央企整合大幕。近期大盘股的估值相对较低，央企最新动态值得我们关注。23日举行的央企负责人会议上，国务院国资委主任王勇首次详解“十二五”央企发展思路，即通过实施五大战略，实现“做强做优央企、培育具有国际竞争力的世界一流企业”，在国新公司成立和央企重组大幕拉开的背景下，我们建议关注大股东属于央企，而本身又具有兴新产业特色的投资主题，如核电、TMT和光伏产业。

电力:关注投资拐点的出现。根据中电联《电力工业“十二五”规划研究报告》，按照规划基准方案，“十二五”期间，全国电力工业投资达到5.3万亿元，比“十一五”增长68%。而新能源也将获得较大的发展，建议关注水电和清洁能源投资主题。

根据以上分析，2010年12月2期投资组合为世茂股份、荣盛发展、华业地产、滨江集团、长江电力、三峡水利、国电电力、中核科技、大唐电信、高鸿股份。组合TTMPE为113.12，PB为7.06。

目前投资组合面临的主要风险为通胀和加息。

一、房地产：产业转型创造机遇1、房地产业正在转型，未来健康发展近期房价再次出现松动，而根据我国房地产市场的发展规律来看，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，未来转型+发展将是房地产发展的主流所在。

值得我们注意的是，在笼罩2010全年的调控压力下，十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市。同时，由于融资收紧，标杆房企也放缓了扩张的速度，储备资金为未来市场的不确定性做好准备。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素。展望2011年全国楼市，自住需求依然将是市场主导。标杆房企应继续发扬品牌、布局及定位方面的成功经验，实现行业健康发展。鉴于房地产板块标杆企业的动态PE不到15倍，而按照公允价值计算的NAV甚至高于流通市值，房地产板块具有一定的投资价值。

2、投资于高景气的标杆企业除了房价外，地价也出现一定幅度的上涨。2010年土地出让计划翻倍增长，各地政府推出更多建设用地，土地出让量因此创出新高。而由于受到房地产交My name is John Yang...易市场供不应求的影响，土地出让行情持续看好，土地出让流标率下降，土地价格继续上行。最突出的三个特点是：一是商办用地出让比重显著增加；二是二线城市发展加速；三是国有企业保持强势地位，国进民退趋势延续。二线城市正进入快速发展期，2010年土地出让量明显增加，溢价率普遍提高。在中原监测数据显示，除杭州出现大幅下降外，其余二线城市土地出让面积较2009年同期增长16%-236%。同时，溢价率普遍比2009年高。此外，二线城市住宅成交受调控影响较小，津、渝、蓉、汉等城市的一手住宅成交仍维持上升趋势，仅增速放缓。

目前各地成交不仅大幅高于首轮调控，且较2009年月均水平有近1成的增加。鉴于地价是房地产行业的景气标志之一，我们建议投资于高景气的标杆企业，特别是二线城市的标志性房地产企业。