高考加油信托助力商业地产并购融资魏家

随着我国商业物业存量资产的快速增加，通过并购方式实现商业地产资源整合，从而谋求物业增值或者获得持续稳定的现金流，这已成为一套相对成熟的房地产运营获利模式。但是，商业地产并购往往涉案金额较大、交易时点环环相扣、各路资金前后承接，因此并购前期的融资难度相当大。

公司是金融行业的“轻骑兵”，具有强大的资金募集能力，并且可以在商业地产项目中灵活运用贷款、股权投资、权益投资、准资产证券化等各种金融工具，在控制项目公司权益、物业资产权属、并购现金流等方面也是“行家里手”。因此，在过去几年里，北京、上海、天津、杭州、西安、广州等地的一系列大型商业地产并购项目中，均有信托公司的身影，信托资金的“快进快出”、“杠杆过桥”、“无缝对接”等新颖方式，使并购双方以及“接盘者”在金融创新中实现了利益诉求。

从信托公司已经成功操作的几十个商业地产并购项目来看，大多位于一线或二线城市的“黄金地段”，权属结构相对单一，物业本身具有较好的溢价空间。信托资金的介入时点通常分为四种情形：一是产权交易所“挂牌”成交之后；二是法院拍卖成交之道琼斯工业平均指数上涨108.88点后；三是收购双方达成明确意向之后；四是前期资金扫清并购障碍之后。当然，信托资金的介入时点也与并购方的实力、物业收购交易流程、信托融资成本等因素密切相关，正所谓商业地产并购信托“各有不同的故事”。

目前，信托资金参与商业地产并购的模式，通常采用“以股权控制资产”、“封闭式控制现金流”等策略。从商业地产并购项目的运作路径来看，信托资金主要发挥两类作用：

其一，为了帮助收购方实现“并购—持有”的基本诉求，信托资金将扮演杠杆收购的“枢纽”，在支持项目权属变更过户之后及时承接“融资现金流”，这种情况下往往是大额资金在短期内“整进整出”，信托资金与银行发放的经营性物业抵押贷款或者收购方的我咋就看不出呢？其他融资“紧密衔接”；

其二，为了帮助收购方实现“并购—销售”的基本诉求，信托资金将在弥补并购资金不足或者推动项目改造装修、包装营销、经营销售等方面发挥重要的“过桥”作用，即在支持收购物业的基础上衔接“经营现金流”，这种情况下通常是大额资金“整进散出”，需要与项目“改头换面”之后的物业销售回款挂钩。

总之，信托正在成为商业地产并购市场中的创新融资模式，为越来越多的房地产企业实施“专业化、规模化、资本化”战略提供金融支持。近期，已经有大型房地产企业集团与信托公司合作，采用产融结合、财智结合、收购与经营相结合、股权投资信托与银行抵押贷款相结合、实业市场与资本市场相结合的综合战术，协同推进在商业地产细分市场的项目并购以及资源整合。尤其是房地产投资信托基金(REITs)未来将成为支持商业地产发展的重要资本力量，境外的REITs市场正在快速成长和完善，而国内也在积极推动REITs试点，有志于在商业地产领域做大做强的房企应早作准备，借助信托、PE基金等各路力量快速布局，占领房地产金融的高地。

-王巍