委员海南商品房积压土地资源应合理开发生存

委员：海南商品房积压 土地资源应合理开发

2月10日下午，海南省政协六届三次会议在省政协会堂举行大会发言，14名委员依次走上讲台建言献策。省政协委员、海南新富通房地产开发有限公司董事长周福林发言题目为《针对海南房地产业存在的问题，切实采取行之有效的对策》，他认为房地产业是海南经济社会发展的支柱产业，能带动40多个行业发展，能给海南带来地方财政收入占40%左右，合理开发利用海南的土地资源，海南明天才会更好。

周福林发言时表示，在当前举国上下房地产业深度调控的大背景下，海南房地产业投资还是强劲增长。根据省统计局提供：2014年全省完成房地产开发投资1431.65亿元，增长19.6%,增速高于全国平均水平，房屋施工面积达7557.15万平方米，增长22.4%，商品房销售面积1003.97万平方米，仅占施工面积七分之一左右，下降15.7%，销售金额935.21亿元，下降9.4%。目前全省商品房大量积压，二手房大量抛售，市场一片萧条。保障房许多符合条件者不想买，海口市大量保障房空置。海南房地产业出现的新常态，必须引起高度重视。

根据调查和分析，目前海南房地产业存在着下列问题：

一是房地产业投资量、施工面积与销售量、价格明显失调。以去年全省房屋施工面积与销售量计算，建设商品房的数量要用5年以上才能销售完毕（还未含往年库存的商品房）。目前海南除了三亚，陵水等市县商品房利润空间较大外，其他市县商品房价格普遍较低，海口市已出现6000元/㎡，有些市县已出现3500元/㎡商品房价格，实际低于现在购地、建房、纳税的综合成本。造成商品房滞售、降价的主要原因是市场明显供大于求。

二是全省库存“供而未用”的闲置土地面积过多，消化难度大

。据去年公布全省“供而未用”的闲置土地有13.24万亩，其中约70%是商品房建设用地，约10万平方米。海南近几年商品房销量每年均在万平方米之间，每年能消化利用的建设用地面积仅9000亩左右（按平均建筑容积率1.8计算），要完成利用消化这些闲置土地少则10年（还未包含今后每年新增的建设用地面积）。

三是有些市县建设的保障性住房位置过偏，脱离群众需求。海口市在离主城区约20公里处永桂开发区计划建设保障性住房200多万平方米（含经济适用房，限价房，公租房），能满足10万左右人居住，已竣工交付使用的房屋达100万平方米左右。据了解，这些房源分配给海口市中小学校，有些学校分配得100多套，无人问津，老师们宁愿在学校周边租房住。很多下岗职工住房困难户，宁愿住危房，也不愿往20公里远处住保障房。

四是农村集体土地征地补偿费偏低，征地款分配不合理，不公平，有些地方私人拥有土地所有权，所得征地款“一夜暴富”。据调查目前全省征用土地补偿费每亩7万元左右，政府挂牌出让每亩100万元左右，二者利益相差过大，较多老百姓不满意。征用土地款有些地方农村人口和外出人口同等条件分配，有些地方农村外出人口仅分配20%，甚至无分配。海口市有些地方实行土地“回老家、回祖宗”的土政策，一些人获得征地款成为百万、千万富翁。城市下岗职工户口不能回老家农村，不能享受分地分钱，有些农村人员坐享无偿得到土地资源不劳而获，享受卖地或租地收入。这部分人来到城市照样工作享受城市人同样的待遇，明显存在着社会公共资源分配不公的问题。

综合上述目前海南房地产业存在的突出问题，提出如下几点对策建议：

一、政府要采取措施控制商品房建设数量，保持供需基本平衡，保持房地产保值增值，保护开发商、购房者的利益，保护海南房地产业长期平稳健康发展。这几年海南建设商品房的数量每年增长20%以上，去年已首次出现销售量下降，房地产市场明显供大于求，房价越跌，市场越萧条。海南拥有优质环境和气候资源，但是海南房价还低于全国平均水平。建议政府要有计划有步骤分期分批开发利用海南的土地资源，建设高端高品质的商品房，吸引中国大陆有钱有才的人士来海南买房休闲度假或工作，从而带动市场消费，促进海南发展。

二、政府要坚决控制出让商品房土地面积，采取多种方式措施，优先利用消化“供而未用”的土地资源，引导开发商因地制宜开发建设各种类型商品房。建议采取特殊政策，让时间和空间消化这些土地不良资产。如取消开发建设年限，允许土地改性建设产权式酒店，允许开发商配建保障性住房等，让市场来决定土地资源配置。

三、政府要按条件、按需求分散建设方便群众生活和工作的保障性住房，不能片面追求完成任务。这几年，海南建设了大批的保障性住房，有效解决了大部分的中低收入阶层居民住房难的问题，成绩是可喜可贺的。但是，有些市县确实存在政府保障性住房老百姓不想买，不想住的问题，特别是海口市建在永桂开发区的大量保障性住房，一是价格贵，二是位置偏，三是配套设施不到位。建议政府允许学校、企事业单位、破产企业可以利用自有的土地就地建设保障性住房解决本单位住房困难户，既是方便生活工作，又能避免交通堵塞问题。在旧城市改造中要采取优惠条件让开发商就近配建保障性住房，实实在在解决城市居民住房困难问题。

四、进一步提高政府和企业征用农村集体土地的补偿标准，出台全省统一的征用农村集体土地款分配方案，让土地改革的红利更多更公平惠及广大人民群众。随着海南国际旅游岛不断深入发展，征用沿海地区的土地将会越来越多。建议政府提高在海南沿海人多地少地区征用土地补偿费，让海南老百姓更公平地享受到土地财产性收入。关于征用土地款的分配，这是农村外出工作人口与农村人口长期争议的焦点问题，海南目前普遍执行所在地户籍人口进行分配，对于谁拥有集体土地所有权，谁能享受集体土地征地款，全省各地农村无依据，无规定。建议全省加快土地确权登记领证，出台征用农村集体土地款分配规定或指导意见，以此解决土地归属争议和征用土地款分配不公问题。