易宪容住房市场乱象丛生信息透明是关键.蹭飞

易宪容:住房市场乱象丛生 信息透明是关键

[摘要]目前国内住房市场的乱象，与住房市场信息不透明有很大关系。由于当前国内房地产市场缺乏客观、公开的信息，使得一些人能够向市场散布虚假信息，得以误导市场、牟取暴利。政府多年的房地产宏观调控无法达到目标，与此不无关系。因此，房地产市场信息的公开透明，不仅是当前国内住房市场的基本要求，也是政府的基本。

当前，在“房姐”、“房叔”频频被暴光的背景下，全国住房信息联再次成为热门话题。

住房作为一种特殊商品，消费者在购买时，不但要购买产品本身的质量，而且要购买产品周围的环境。住房交易行为的特殊性，很容易造成买者与卖者之间信息不对称。比如对于住房的质量来说，卖者熟知所建盘楼的施工技术、建筑材料等情况，也能知道所建楼盘附近的环境及未来之发展；但是对买者来讲，只能通过相干部门对楼盘质量鉴定、政府的规划信息和样板楼的式样来判断住房的价值。特别是当住房销售以预售的方式进行时，买者只能通过售楼说明书与开发商楼盘的模型来了解住房的质量与周边环境。

而在住房的销售市场，由于住房产品的不动性，就区域性来讲每一个楼盘、每一套住房都是少有的。这类少有性也就决定了住房市场是一个不完全竞争的、乃至是一个垄断的市场。在这个垄断市场中，如果政府没有一定方式的束缚，开发商就能利用垄断性向市场发布虚假性、误导性的信息来欺骗消费者。特别是在住房预售制度的掩护下，某些开发商要发布虚假性的信息更是如鱼得水。

正是由于这种严重的信息不对称，不少国家制定了严格的法律规范来束缚市场，以保护消费者的利益。比如，政府通过购房格式化合同，对消费者所购住房的建筑面积有详细规定。如在预售中，政府会要求开发商公布其楼盘的详细信息；在楼盘开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府会要求公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格在销售中，会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格以及可售套数、面积等。

还有，对楼盘附近的环境及未来发展，政府规划部门会把周边的生活设施、教育环境、干线道路和该地区的未来发展等，详细地规划在所属地区的发展蓝图上，蓝图内展现每个地段可能的发展方向。这些信息可以通过络很方便查询到。

在一些国家的房地产市场，不但房地产信息非常公开透明，而且信息搜集与整理非常科学、规范。这一点，国内房地产市场还有很大差距。比如，一般来说，房价指数并非根据每平方米楼面面积的平均价，而是按每所房子的类别销售数进行加权调剂得出。住房的分类又可以根据区域、面积大小、位置、设施、完工质量、管理水平等方面来划分，并通过标准加权计算出某一类房价指数，然后再在此类房价指数再加权调整得出当地的房价指数。而房价指数又分为一手房房价指数及二手房房价指数。而后者*为重要的意义就是同质楼盘在不同的时期价格的变化。只有在这样的基础上才能知道房价是上涨还是下跌。但是，早几年我国房价指数仅是一手房市场楼盘销售平均价，直到*近才有所改进。但是住房信息依然是以一手房为主导。在这里，由于住房产品的质量、地点、位置、楼面等不同，用平均价没法把房地产市场的信息会聚到该产品去，其意义也就不大。

*严重的问题表现在用一手房市场平均价来表示一个地区房价的变化，不能反映一地房地产变化的实际情况，由于不同的产品不同的价格比较是没有意义的，也容易为某些地方政府操纵当地房地产市场价格创造条件。比如，如果一个地方希望当地房价上涨，就可以多让一些高档楼盘开出；如果一个地方希望当地楼盘下跌，就可以让一些低档楼盘开出。北京市这几年所发生的情况就是一个较好的解释。

更为重要的是，随着这几年住房价格飚升，住房愈来愈成为国内居民财富持有的象征，从而使得这个以权利为主导的市场，钱权交易越来越严重。如果没有公开透明的住房信息，住房谁持有、持有多少，一般民众根本无法知道，住房市场很容易成为少数贪官污吏隐藏赃物的工具。*近产生的“房姐”“房妹”事件就是较好的说明。因此，住房信息的公然透明早就应该成为政府职能部门的一项基础工作，政府部门不这样做就是失职。

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