房地产投资增进混凝土机械行业发展

　　近日，国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由过去的 5%下落为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 0%。

　　投资要点

　　一、资本金比例下调15%，房地产投资杠杆大幅提高

　　资本金比例下调幅度较大，该政策大幅提高了房地产企业的投资杠杆。以下表所示，杠杆比例由过去的1.86提高至4.0。反方向计算，一样100亿的自有资金，资本金比例上调前只能完成投资总额约286亿的项目，现在能完成500亿元的项目，投资总额增长75%。

　　以2008年为例，国内房地产开发投资约为 0,580亿元。按 5%的资本金比例，开发商的自由资金约为10,70 亿元。在20%的资本金比例下，10,70 亿元的自有资金将带动约5万亿元的总投资，较本来增加约2万亿元。

　　此次调整资本金比例，国家意图非常明确：给房地产企业的资金松绑，增加房地产行业投资，在带动经济发展的同时，加大新居供给平抑房价。

　　二、房地产投资增速有见底迹象

　　从月度数据来看，房地产投资增速有见底迹象。2009年月，国内房地产投资仅为在2, 98亿元，同比增长1.0 %；而 -4月份，国内房地产投资同比增速分别到达7.27%和6.42%，较月已有小幅反弹。

　　随着房地产交易量持续增长，房地产价格得到有力支持，房地产开发商、贷款银行的房地产投资信心正在逐步加强。加上，国家下调了房地产开发的资本金比例，进一步缓解了开发商的资金压力，放大了开发商的资金杠杆，有利于提升项目的本身回报率。

　　三、房屋新开工面积同比下滑幅度正在收窄

　　与房地产投资数据相对应的是，国内房屋新开工面积同比下滑幅度正在收窄。2009年4月，房屋新开工面积同比下滑约14.2%，较一季度16.2%的下滑幅度有所收窄。新开工面积增速与房地产投资增速有较强的相关性，但房地产投资增速并不一定产生。

　　4、4月份土地购置面积增速重现正增长

　　4月份，全国土地购置面积约为2,524万平方米，同比增长12.02%，结束了长达4个季度的负增长。虽然仅凭单月数据我们没法做出确切判断，该数据的大幅上涨说明开发商的拿地意愿已开始变得积极。可以预感在获得土地储备后，开发商可能开始投资新的项目。

　　5、未来6个月房地产投资有望加速

　　综合斟酌国家政策、银行信贷以及开发商投资意愿等因素，我们判断今后6个月，国内房地产投资有望加速。

　　5.1 国家政策：下降房地产开发资本金比例国家下调商品房开发项目的资本金比例，此措施对房地产开工和投资有实质性刺激：

　　1、进一步减缓了开发商的资金链压力，放大了开发商的资金杠杆，有利于提升项目本身的回报率。

　　2、体现了中央继续保持宽松货币政策的态度，乃至可能影响到银行的房贷意愿。

　　5.2 银行：将逐步增强房贷意愿一季度房地产贷款增速提升表明银行房贷意愿开始转变。出于控制风险的考虑，银行在向房地产贷款时还是比较谨慎的，多愿意向基础建设等项目贷款。但现有基建项目并不能完全满足银行的房贷需求，因而出现“堆大户”的现象，优质基建项目的贷款利率普遍较基准利率下浮 0%。

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