住宅交易个税差别化征收为国际惯例部件

住宅交易个税 差别化征收为国际惯例

房地产业

目前市场对住宅从严征收20%个人所得税新政普遍较为担心,认为其在打压投机性需求之余,还会重伤刚需。但我们认为,后续细则按照国际惯例,针对唯一住房实行免征、依据持有时间进行减免、或是制定一定额度抵扣额抵扣个税等,存有可能,也更人性化。

我们认为国税总局的细则为后续调控重中之重,设臵差别化征收细则合情合理。一些具体细则,不仅可能关乎调控成效,政令通畅,而且关乎公平正义。地产调控的最终目的是在于居者有其屋,保护合理自主需求,减少普通老百姓的购房成本是调控的最终目的。

首先,增值额纳税需计入抵扣项乃有章可循。国税总局06年发文:计税中允许减除房屋原值、缴纳的税金、有关合理费用。1)不能提供原值,按转让收入1%-3%征收(目前普遍在实施);2)满五年唯一住房免征;3)一年内再买房的,退还全部或部分个税;4)减免装修费,占购房原值的10%-15%;5)减免贷款利息等。

其次,保护自住性购房者的利益,首套房免征所得税、甚至是换房目的免征所得税乃国际惯例。1)目前英国、法国、美国对首套自住房转让均免征所得税或设臵了极高的免征税额;2)对于美国而言,合理的换房需求也得到充分保护,当出售一套房产后在一定期限内(半年至2年不等)购买了一套类似的房产,可免交资本利得税。

再次,按持有时间实行差别税率合情合理。1)法国:持有超过5年即可享受增值额抵扣,每年抵扣增值额2%-8%不等,持有满30年后抵扣额达100%即免征个税;2)日本:按持有期限和增值额不同实行14%-39%的差别税率;3)香港:按持有期限对二手房转让方基于交易额征收10%-第三季度游客满意度调查：团队游客满意度上升20%额外印花税,持有超过三年免税。

最后,设臵必要的免征税额。1)英国:每年每个自然人的免征额约一万英镑;2)日本:增值税免征税额3000万日元(约合200万元),且增值额的3000万元至6000万元档适用低税率。

后续政策:预判部委将出台相关细则,而大家聚焦的住宅出售所得税的相关疑问将得到解答;主要城市将出台房价控制目标和政策落实的细则;部分城市存在二套房贷款比例、利率上浮相关具体措施;房产税试点存在进一随着时 间的推移步推广的可能。

对股价判断:继续维持1月以来对地产板块谨慎的观点,短期板块仍将承受压力。但此次调整更有利于年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。此次政策有利于销量回落、价格平稳,降低进一步政策的压力,行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大。