独自幸福快乐中超第25轮前瞻：恒大已无“浪”的资本力求胜利走出瓶颈期依依不舍孤独

北京调控的力度越来越大，特别是大力加法供应下，刚需有福了！

从土地供应就明显可以预期到，未来刚需可以买到的共有产权房会越来越多！

同截止2017年前9个月的2017年北京土地成交数据，叠加已经挂牌将出让的供应数据看，北京合计将能供应超过500万平米产权房屋，还有上万套出租房源。合计算一起，大约可以提供6万套中小户型房源，其中大约有 万套以上是共有产权房屋。

北京商品房市场的刚需供需结构将明显缓解：

从区位看，这些土地分布的位置基本集中在北京的六环沿线：

从2017年市场成交结构也可以清晰的看到，商品房住宅主要在远郊区集中：集中在南西等方向，城市成熟区北部已经接近零供应。

这种情况下，在调控预期长期执行下，刚需肯定是可以有更多的选择了。

那么改善如何办？特别是东西城、海淀这些核心区域。

改善群体如何办？

对于刚需来说，除了部分人肯定买不起租房外，还可以等待自住房等保障。

但对于改善客户来说，真的也要去排队等郊区的保障房？

当楼市恢复冷静时，大部分人又是怎么看待购房的呢？

目前市场上，多数人延缓了购房节奏，持有一种观望态度。也有人总结过往经验，在相对平稳的市场里根据需求理性选择继续购买。

其实，对于已经买过几次房，刚性改善的自住需求的购房者来说，选择一个优质项目，永远都不用担心时机不对。

那么对于北京市场的高端改善客户来说，如何在供应减少的商品房市场寻找机遇？

市场分化下，无奈的购房者：作为购房者，身在这股分化浪潮中的我们，却又无时无刻不与房地产发生千丝万缕的联系、关注和投资，负利率时代，大量闲散资金都在贬值，急需寻找好的投资渠道。过去的历史经验证明了，投资优质房产依旧是资产保值增值的良好手段。

伟哥觉得很简单：买房就是选择稀缺的项目 ！特别是对于改善需求来说，在当下这个淡季市场，换房其实可以更从容，也更容易买到稀缺区域的优质项目。

北京房地产最稀缺的区域除了东西城当然就是海淀！

作为高知最集中的区域，海淀楼市的稀缺越来越明显。作为GDP的富矿，海淀区也一直是高端住宅的集中地，从过去的成交历史看，海淀区早已经到了新建商品房绝对短缺的时代：

（数据截止2017年10月10日）

从海淀楼市的走势看，全海淀只有1000余套库存，而且剔除其中开发商自有，海淀已经进入房地产新增供应末期，库存只有几百套，而这就是最后的占位机遇。

从未来土地供应角度看：海淀区过去十年供应的住宅用地只占全北京的 %左右，最近 年供应的住宅用地，接近全面出租房化。

这种情况下，区域内供应量不可能再有明显上涨。

随着土地出让制度的变化，未来有限的城区住宅用地，也基本都会成为限价房，在限定的价格与限定的面积下，刚需可能会比以前有了更多的选择，但对于改善来说，2017年的土地制度变化，将导致改善需求，距离海淀这些核心区域越来越远！

如何寻找优质的海淀高端改善？

对于刚需来说，已经只能在二手房市场淘金让孩子拜孔子，但对于改善需求来说，二手房的社区、户型很多特性越来越不符合已经有过多次置业经验的改善客户需求。

但北京的改善户型将基本不太可能再出现：

全北京的各种面积段成交情况，也非常明显的体现了这种趋势，改善型在库存增加越来越难的情况下，改善需求受到市场影响相对最小，依然活跃在市场成交中！

特别是180平米以上的高端改善需求，在土地供应小时代，得到满足的概率越来越小！那么如何寻找海淀区最后的有价值高端改善供应？如何获得产品与财富的双重占位良机？

首先，自然是看区域：

北清路取代原来的大街，成为中国新硅谷的新核心，北清路沿线已聚集了众多国际国内领先的优秀企业，并已形成了产业集群，如世界500强企业（华为、联想、甲骨文、中国船舶等），注资超三亿企业（光大环保、大唐电信、、东软软件等）。这些企业将成为海淀经济发展的新引擎。

对于海淀来说，不仅仅产业核心在北清路，目前最宜居的也是北清路：

北清路不仅仅聚集了“中国最优秀的科技人才”，而且跟原来拥挤的中关村大街相比，北清路生态环境更宜居，可瞰西山，坐拥百望山、凤凰岭、稻香湖湿地等生态休闲环境。

其次:寻找优质的标杆项目:

从最近一年海淀区签住宅项目情况看Adidas 阿迪达斯品牌和被传得到香港及中东财团联手竞投的Reebok 锐步销售分别上升12.4%和6.6%，可以看到，能够超过100套的，销售超过20亿的，项目非常少。这其实代表了市场消费者对海淀高端住宅市场的品牌与产品选择。

首创·天阅西山：北望西山，南邻颐和园，居于三山五园环抱之中，充分吸纳自然与历史底蕴，深度演绎中国居住文明，打造绿色居住模式，呈现西山居住主义——更用心的科技大宅。

项目产品为南北通透、电梯入户、薄板楼体、阔绰楼间距设计，观景揽山。独立成区管理，保障社区安全性，更充分实现居住氛围的品质。

建筑设计从前瞻角度出发，突破西山传统石材建筑的印象，采用现代风格窗墙立面。石材立面，宽景外窗体系纳四季西山入室，线条疏朗简约，楼体大气沉稳，尽显建筑底蕴。

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最后的两栋楼王将入市：

平米，全北京乃至海淀最稀缺的城市大平层产品将入市。

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