上海楼市刚需不减新盘分批少量扎堆上市生存

上周末上海有超过12个项目开盘，“沪12条”后新盘首次放量推出。由于楼市刚需不减，加上折扣优惠，不少项目开盘当日已售出房源的90%，成交情况暂时并未受到限购、银行紧缩信贷的影响，调控效果暂未凸显。

均价环比前周大涨11%

上海上周末有12个楼盘开盘或推出新房源，预计开盘套数约1457套，比前一周上升8 %。这些项目大多分布在嘉定、浦东以及松江。从开盘成交量来看，9月以来的高成交惯性并没有被阻断。

据佑威及楼市专评联合提供的数据显示，上周（10月11日—17日）上海市商品住宅成交面积为 4.6万平方米，虽然环比前周下降2 %，但明显高于“金九”的周成交水平；上周上海商品住宅成交均价为22 76元/平方米，环比前周大涨11%，连续四周维持在2万元以上。

在总成交量有所下滑的情况下，均价4万元以上的高端楼盘成交量却有了27%的增长。新开盘的上海星河湾花园上周成交61套，共计1.95万平米，成交面积位列上海第一，其所售公寓面积都在240平米以上，其中还不乏一些 50平米以上的超大户型，该项目均价达48910元/平方米，成为拉高全市均价的最大因素。此外，位于长宁的西郊明苑别墅项目上周也售出了11套单价超过10万元的高端别墅。

本次调控暂未对楼市的量价起到明显的打压作用，但一些开发商已经被迫开始了降价促销。16日，上海新推7.5万平米公寓的嘉宝紫提湾城，开盘价仅14171元/平方米，比上半年的均价低了近20%。

开发商“少量多批”

在新政背景下，不少开发商采用了“少量多批”的策略，用以试探市场。上周的12张商品住宅预售证中有8张不足1.5万平米，只有仁恒怡庭和嘉宝紫提湾城两个项目预售面积超过 万平米。

“每次楼市调控的效果都存在一定的滞后性，数据显示，虽然上海星河湾花园上周在成交榜上独占鳌头，但均价低于1.5万元的经济型楼盘依然在成交榜前十位中占据七席，可见刚性需求依然相当旺盛，‘限购一套房’的政策短期内效果有限。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，“沪12条”已颁布一周有余，但上海楼市无论量价，都未出现预想中的大幅下跌。

陆骑麟表示，房贷政策收紧是今年以来楼市调控的主基调，虽然政策坚持至今，但随着时间的推移，效果已经逐渐弱化。投资性购房者为了规避政策风险，很可能会将投资目标暂时转向高端物业，对均价起到拉高作用。