深圳20姩产权房枯木逢春

陈相明“土地出让期满无偿收回，买房等于交70年租金？”进入新年，上海土地拍卖中的“使用期到无偿收回土地”的风波，着实让70年产权大限如何续期的“远虑”成为“近忧”。不过，早在上世纪80年代初就试行“土地使用权转让”的深圳特区，人们的心情却相对比较平静，因为到期房屋续期已经有了“通行证”先例。 　　在罗湖区，有数十栋产权只有20年左右的写字楼或商住楼，并已经陆续到期。但是，只要补交地价，这些物业的“寿命”都能相应延长到40年或50年。这个“通行证”，便是深圳2004年颁布的《深圳市到期房地产续期若干规定》。

如今，这些曾经只有20年产权的老房子，续期后的能否“枯木逢春”？房价日趋高企，在现实二手房交易中，市民又遭遇到那些产权续期方面的困惑？深圳商报日前进行了调查。

使用权续期：

深圳7年前已有先例

在罗湖区繁华的人民南路和嘉宾路交汇处，国贸地铁站E出口，能看到一栋20层高的白色外墙写字楼，分东座和北座临街而立，对面是金光华广场和国贸大厦，占尽地理优势。这便是曾经因为20年的土地使用权到期而引起轩然大波的深圳国际商业大厦。

资料显示，上世纪80年代初期竣工的国商大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。当时，很多业主非常困惑，因为不仅是无法用房产进行抵押贷款，就是出租也面临问题，“虽然自己住在里面，但都不知这个还是不是自己的房子，也无法签订租赁合同”。事实上，在深圳，像国商大厦这样使用“特区年限”的土地就有73平方公里。

为什么会出现像国商大厦这样只有20年产权的物业？不妨回顾一番深圳和国家土地管理政策的衍变。

1981年12月，深圳颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

因此，国商大厦等上世纪80年代初期破土动工的一批商业楼宇，土地使用权就只有20年。但是，这和1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定——商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年——少了一半。

根据《暂行条例》，土地使用权最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

于是，为和国家规定取得一致，上世纪90年代初期，深圳出台规定：1988年1月3日之前政府无偿划拨用地，仍按原规定执行；1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签定了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。

73平方公里的划拨土地也因此成为“历史遗留问题”，国际商业大厦正是其中一例。

2000年以来，随着第一批行政划拨土地的陆续到期，深圳不得不再次做出调整。2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，为到期房产的续期铺平了道路。《规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。

该《规定》不仅令国商大厦成为国内第一个续期土地使用权的案例，也是如今深圳众多到期或即将到期房产有望续期的重要依据。

政策保底：

城市更新让老房子增值

如今，国商大厦的产权已经不再是业主的困惑。日前在现场看到，国商大厦的裙楼已经出租给各种商家，主要业态是服装批发零售，人流量较大。由于交通方便，楼上的写字楼租售行情也较好。据中原工商铺写字楼罗湖区经理骆志坤介绍，目前国商大厦的写字楼售价大约在1．2万元／平方米。

“大部分国商大厦的业主已经补交地价办理了续期，因为只有续期，才能进行转让、抵押等。但也有小部分原业主不愿补交地价的。”骆志坤说，因为一手业主当初购买的价格很低，留着物业收租很划算，不想卖，所以是否补交地价续期产权也就显得不那么迫切了。“毕竟政府也不可能因为一两家业主不办理续期手续，而将整栋大厦都拆掉。”

紧邻国商大厦、位于罗湖区人民南路上的单体建筑联华大厦，也同样是曾经产权只有20年的办公性物业。资料显示，联华大厦的土地权属性质为国家所有，来源为协议出让，土地用途为商业金融业，土地使用年限20年，从1981年1月7日至2001年1月6日，土地使用权年限已到期，业主需要补交地价才能续期或转让。

联华大厦附近的地产中介告诉，目前联华大厦的售价大约为1．1万元／平方米。留意到，该大厦外墙已经翻新，一共26层，主要的经营业态是经济型酒店，包括如家酒店等，也有业主将空间分割装修成几平方米的单间房，包括仅能容纳一人的厨房和卫生间，每间租金1600元。80多平方米的空间，就能间隔出4间单房，每月租金收入超过6000元。

“产权到期问题？好像现在还不太成为问题。”——采访的多位罗湖区资深地产中介人士均表示，由于深圳到期房产能够通过补交地价办理续期，因此，罗湖的老房子似乎并没有“寿终正寝”的担忧，反而日益显得“枯木逢春”。“罗湖口岸附近的房子，大部分都是深房集团在上世纪80年代开发的，由于城市更新，不少开发商纷纷进驻小区改造，现在罗湖区的老房子也似乎是越老越值钱。”世华地产罗湖火车站片区总监韩继雯介绍说。

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