高考加油从单一到多元房地产信托转型突围魏家

中证讯 随着房地产市场的下行空间逐渐确立，房地产积累的风险也日益受到关注。针对房地产信托规模逐渐扩大的现状，监管层也出台了一系列控制风险的相关规定。而信托公司自身也开始进行转型，从发行传统的单一项目型信托产品，向发型股债结合的配置型房地产基金转型。

由于开发商的融资渠道多被堵死，房地产信托的发行今年前三季度呈井喷态势。根据用益工作室提供的数据，2011年前三季度共发行房地产集合信托769款，发行规模为2291亿元，占同期集合产品发行总量的44.29%，与去年同期相比，发行规模增长67.82%。随之而来的，则是房地产信托的兑付。诺亚财富日前发布的研究报告显示，2012年房地产信托总到期规模高达1172.5亿元，比2011年到期的470.5亿元大幅上涨了149.2%。

房地产信托风险的显现引发了信托公司转型的动机，以往针对单一公司、单一项目发行的信托产品也越来越被市场质疑。于是，信托公司新近推出的房地产产品开始向投资于多个项目、多个交易对手、股债结合转型。平安信托近期推出的“睿石”系列就是其中的一个事例。平安信托提供的资料显示，“睿石”产品不仅可以投从单一稀土产品出口均价来看资房地产实业领域，还可以在资本市场购买房地产及相关行业的债券、可转券及其他金融工具。

平安信托称，“睿石”系列全功能房地产（信托）基金类似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不仅可投资于房地产实业领域，同时又可投资于资本市场上房地产相关的金融产品。在实业领域，“睿石”可以以股权、债权、夹层融资或其他形式直接进入待投资项目；在资本（金融）市场，“睿石”可以购买房地产及相关行业的债券、可转券及其他金融工具。平安信托可根据市场变化情况进行主动管理，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，为投资人分散风险，创造收益。

业内人士指出，房地产信托本是最能体现信托公司资产管理能力的产品类型，资产管以及创新后的防沉迷系统等亮点赢得了广泛的关注。相信理能力正是国内信托公司最大的软肋，而近年来房地产市场过快的发展又使得这一领域积累了一些本不该出现的风险。房地产信托向REITs转型或许一条健康发展的路径，但目前仍存在双重征税和信托财产登记等政策障碍。