行业地产房地产行业电话会议纪要

地产：房地产行业 会议纪要 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

近期国家出台了一系列房地产行业的重大政策，4月17日晚，国务院发布《穆迪痛下杀手关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。华泰联合房地产行业小组特邀请住建部政策研究中心主任陈淮先生解读近期出台的政策并分析后续可能出台的政策与机构投资者进行会议交流。

内容摘要政策出台的背景房地产业在08年经济保增长的时候，在改善民生和促进经济增长，以及应对国际金融危机的挑战上功不可没。但是今年以来，房地产市场出现了一种价格异常波动，房价呈现快速上涨，特别是在沿海大城市，这个上涨引起了社会强烈的反响；此外市场也存在着有意挑战政策的趋势，也导致此次出台的政策是从未有过的严厉。

我们注意到今年以来的房地产市场价格异动中，有同于以往的特点，也有不同于以往的特点。相同于以往的特点依然是沿海特大城市为主要的影响力；高端房地产市场表现抢眼；不同于以往，在这一轮的价格异动中，我们注意到，大开发商比较冷静，导致了价格异动的力量中，反而是少数非理性的央企及恐慌性投机性需求。

政策解读松地根扩大土地和打击囤地这个特点比较明显，第一，地价和房价是相互关联的，国务院在政府工作报告中说明了抑制房价过快上涨，其中有一句，抑制地价过快上涨。

这已经说明了房价和地价的关系。第二，我们注意到10号文件提出来，今年的土地供给比去年大概要翻一番，就是说，增加土地的有效供给，是应对这一轮房地产市场的异动的一个很重要的措施。

紧银根国务院的文件也好，14号常务会也好，政策提出的紧银根和真正的宏观调控说的并不是一回事，我们说的宏观调控是指的对总量平衡关系的调控，而不是对房地产业的调控，是对通货膨胀预期做出的正常反应。而这一轮政策并不是针对通货膨胀预期做出的反应。我们必须要明白，收紧信贷并不是因为预期在今年二季度和今年后半年，我们可能会发生恶性通胀，而是一个比较有精确打击意义的针对房地产供求关系的，这个特点很明显，而且在这个紧缩中，也格外注重对投机性需求，对房地产投机，就是短期内为卖而买房子的行为，采取了紧缩银根的这样的一个限制。

不断的提高第二第三套利用金融杠杆来购房的信贷的首付规模是规避银行风险平稳房地产市场价格，以及抑制这种非自住型需求合理的正常的手段，不然的话，大家就会利用这样一个稳定不变的首付和银行利率，可以不断放大的来操作房地产。

另外，我们不得不对第三套房子做了更多的多套购买的这种行为采取了很多措施，大家也注意这个紧，这个信贷规模的紧上头是一个区别实在是再好不过了。另外值得一提的就是本片的原声音乐化的地方，特别强调对买第三套和多套住宅，地方政府是有一定的自由裁量权的，这是因为我们注意到了有些城市房地产市场正处于起步阶段，可能还需要外来的资金投入，外来的购房者在一定程度上作为一个启动和聚集人气的作用，一概而论，则不利于中国这样一个发展不平衡的国家，所以显而易见对沿海各大城市来说，限制第二套以后的第三套，请注意，现在我们到现在为止的第三套第四套第五套指的是你用银行贷款买第二套第三套的，你买了五套房全部是自己的自有资金，我们至今的政策的定义，你仍然还是第一套，当然这是银行贷款的税，涉及到税的条款就没这么简单了。