揭秘囤地利益链透视房地产行业潜规则.鼓励

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大量土地被闲置，谁是其幕后推手？揭秘房地产行业潜规则，揭开地方政府与开发商之间利益链的神秘面纱。

房地产市场土地闲置问题首当其冲。继今年8月份国土资源部公布全国闲置土地名单后,近期,国土资源部再次下发通知,要求各地务必于10月底前基本完成闲置土地查处任务。实际上,国土部受命解决土地闲置问题已非第一次,之前也曾出台过疾言厉色的文件,可土地收回的效率并不高。究其原因,沉醉于“土地财政”的地方政府,早就和开发商建立了深层的利益关系,相关政策到地方上往往被轻松化解。

为弄清其中的顽疾,新华社经济分析师以广东为例,进行了深入调查。

开发商囤地三板斧

据《第一财经》8月10道,在全国1457宗闲置土地名单中,广东省以 24宗占了22.2%,居全国各省区市之首;涉及合同价款57.84亿元,略低于北京的57.87亿元,居全国第二;闲置土地面积956.70公顷,紧随四川、海南,居全国第三。在房地产用地专项整治中,经广东省各市、县国土资源部门认定,属于闲置的房地产用地已增至 47宗。其中广州占54宗,总出让金额约5.87亿元,住宅用地占了六成。那么,这么多的闲置土地到底是怎样产生的呢?

一般而言,土地闲置要经历三个阶段。我们以广州珠江新城L2闲置地块为例,此地块目前已闲置10年以上。

首先,开发商获得土地的目的仅仅是为了倒卖土地,这是造成土地闲置的第一个阶段。广州宏瀚房地产开发有限公司1997年获取L2地块,1998年与珠江实业签订转让协议。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示,部分“有门路”的小型房企就是通过囤地、炒地赚钱的,即使卖不出去也不会开发。

其次,由土地的产权纠纷导致陷入漫长的司法程序是土地闲置的第二个阶段。珠江新城L2土地买卖过程中出现矛盾,广州宏瀚将珠江实业告上法庭,该地块也随即进入诉讼程序,法律裁决时效较慢,为拖延土地开发提供了便利。

据了解,部分开发商根本不具备土地开发的技术和资金实力。他们在转让手中的土地或者在土地抵押担保过程中出现很多扯皮的官司,土地的法律关系不明导致这些土地无法开发。

部分开发商就是抓住了这种体制漏洞,故意将土地拖入司法程序,获取土地增值收益。2005年12月,广州宏瀚申请撤回起诉,与珠江实业达成和解。2007年广州宏瀚获得继续开发珠江新城L2地块的权利。

第三,调整规划是拖延土地开工建设的第三个阶段。拿到土地开发权后,广州宏瀚选择申请修改规划,申请将建筑主体高度由最高100米调整到最高280米,直到2010年,该地块仍未动工建设。

事实上,开发商经过倒卖地块、打官司、调规划,囤积了大片闲置土地,从而导致调控楼市的土地政策难以落实到实处,扭曲了房地产市场。这种类型的闲置土地不在少数,国土部“黑名单”曝光的元邦地产在金沙洲地块的闲置过程也大致如此。

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