万达商业模式解析订单式商业城市综合体.蹭飞

2015年【文章】来源：云南信息报 -10 导语：第一代“沃尔玛+万达”的订单地产，到现在万达广场第三代“城市综合体”模式 成功的商业模式并不是简单的复制，而是在不断复制的过程中创新，融入地方特色。

万达模式就是如此。在2011年万达实现年收入1051亿元，其中，商业地产公司实现年收入95 亿元。截至2011年年底，万达已在全国开业49座万达广场，在万达董事长 林的目标里，2012年要再开18个万达广场。

这一数据背后，是万达模式在全国诸多城市的遍地开花，从第一代 沃尔玛+万达 的订单地产，到现在万达广场第三代 城市综合体 模式，万达的扩张速度让诸多新进入商业地产领域 掘金 的房企一些启示和借鉴。据业内人士透露，200 年就进入昆明市场的万达，今年也在酝酿着打造有着具有本地特色的万达广场。

首创订单模式

大连万达商业地产开发起于1999年，在全国首创了商业和地产开发相结合的 订单地产 的全新模式。万达广场的商业大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，个为次主力业态，沃尔玛等一些商家都是 跟着万达走 ，万达广场到哪里，他们就开到哪里，其模式的特色就是强强联合、强中纳强。

林曾这样解释万达的订单式模式， 首先是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到 00亿元。第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60％左右，不仅仅是商业，在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40%到50%。第三才是集团自有资金，一般占到总投资的1/4左右。

这一商业模式在国外是很流行，优势就在于企业在拿地之前将主力店确定好，可避免商场完工之后在招商可能出现的招租难问题。

非城市中心 造城市中心

随着中国诸多城市中心开始不断涌现 万达广场 的名字，万达也经历了从第一代 沃尔玛+万达 的订单地产，到现在万达广场第三代 城市综合体 模式的蜕变，万达不断加长产业半径做加法,核心在提高项目投资回报率，同时培养新利润增长点。

就项目选址来看，第三代万达广场会选址在城市副中心或非城市核心，不管是上海五角场万达广场还是宁波万达广场的开业都带动了板块价值的升级，每一座万达广场的出现，都宣告了新的城市中心的诞生，而且第三代万达广场还做到了满场开业。主要得益于万达对于商业定位、业态搭配、人流动线设计心得越来越好，更加专业。

一座万达广场往往将零售、文化、餐饮、娱乐、休闲、酒店等诸多功能综合在了一起，不仅一站式丰富了群众的消费需求，还将这个城市的商业设施升级到了世界级的水准。

业内点评

广州金江商业地产顾问有限公司黎斌：万达模式的成功就在于其是不断创新的商业模式，万达在不同的城市建立的商业项目都是经过调研，结合政府规划和当地实际消费能力，消费人群以及市场规律而量身打造的。也就是说建立具有当地特色的万达广场。

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