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70年产权到期后交钱吗？一则短消息泄漏巨大信息量！

撰文|张银银

一则极短的消息，让无论有1套房，还是多套房的人，都静不下来。

民法典各分编草案8月27日提请全国人大常委会审议，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。

草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

这则消息，虽然不代表民法典的终究立法结果，但宅地到期后的续期制度安排思路，基本呈现。

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续期制度安排初定，理论上要收钱，只在于减免与否

民法典分编草案说，续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定。也就是说，制度思路明确，续期缴费是应该的。同时，也留下了口子，法律或行政法规可以有进一步的规定。

比如只有1套房，或人均居住面积有限，或家庭非常困难，（适当）减免也是合情合理的。

有意思的是，法律可以规定，行政法规可能也可以规定。不需要杠杆游戏进一步解释，这也许意味着法律规定一个大概，中央行政部门，乃至地方政府可能都可以根据实际决定收、怎么收，或减免。

而在此之前，第十二届全国人大代表、社科院法学所研究员孙宪忠则认为，土地使用权期限届满时，民众的使用权应当“无条件自动顺延”。

他指出，从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费。国家土地所有权不是按照传统民法规定的方式获得的，而是“建立”起来的。

建立国家土地所有权是为了实现社会主义的“均享地利”，初衷是让一般民众直接、普遍的享有土地利益，而不是让政府从民众身上获得土地出让金收入。

孙宪忠还表示，从土地价格的角度看，也不应该一再收取土地出让金。中国城市房地产价格，已经超过了世界上大多数国家的事实。

在其他国家，民众依据这样的价格，可以获得的房地产。既包括土地所有权，当然也包括房屋所有权，这些权利在中国当然都应是无期限限制的。

对此，杠杆游戏极其认同，只是续期制度安排可能不会如此了。

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自动续期的四种处理方式

第一种，当然就是不缴纳任何费用，自动续期。这也是公众最期待的。

第二种，就是缴纳下一个周期的土地出让金。由于宅地是国有的，所以个人享有的是使用权利，上一个使用周期到了，要你交下一个周期的钱，委曲也说得通。

第三种，考虑到我国房价、地价普遍较贵，下一个使用周期，甚至两三个周期，都免费续。立法规定相应的免费周期年限。

然后再下一个周期开始，就要定期缴纳出让金了。贵可能不会很贵，但多少要收一点。

第四种，到期后按年缴纳租金，基本也就是接近于税。和不久后将出台的房地产税，整合在一起的概率较大，至于征多少、减免与否，那是另外一回事。

明显，草案的意思基本排除了第一点，后三种几率较大。其中，杠杆游只有文化建设没有文化管理戏觉得，第四种可能最大。税收法定。

那么这就涉及到第三个问题。如果一个人房子太多或许预示着亚洲足坛将进入到一个群雄逐鹿的新时代，减免额度不可能全部覆盖，要被收土地年租，或者房地产税的几率基本是不可避免。

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假设有100套房，宅地到期后怎么办？

之所以杠杆游戏认为，宅地到期后以年租（房地产税）的情势付费，可能性很大，是因为：我国大部分住宅到期还有好几十年。到时，从人口结构、地方财政角度说，卖地财政基本不可延续了。

但地方需要钱，一次性让公众缴纳土地出让金，压力又相对大，减免可以，但不能完全减免。所以，最好的方式就是缴纳年土地租金，也就是房地产税的方式。

交税，基本是发达国家的惯例。这是我们爱学习的。

一定程度的减免，比如设计起征面积，对于贫困家庭予以减免等，可能有。大致的思路，杠杆游戏觉得估计是“宽税基、低税率、可负担”。

就此而言，对穷人或房子少的人，杠杆游戏觉得没必要太担忧，要么减免，要么也不会交太多。

但对于房子多的人，怎样都不可能减免这么多。所以，杠杆游戏起了个假想，假如有100套房，宅地到期后怎么办？

是不是应该兜售房子？我想应当根据房子区位、需求而定。如果一个地区、城市、位置的房子需求很大，出租、待价而沽完全划算，交税本钱肯定还是可以转嫁的。

反之，如果持有的房产本身租金就低，当地房价不太乐观，那么早一点兜售变现，则是理性的。

当然杠杆游戏要说，大部分朋友的住宅用地离到期，都还有几十年。几十年后，我们住宅需求和人口结构整体是怎么一个局面，其实大部分心里都有数。可以保持高租金、高需求的地方不是多数。

好消息是，那是几十年后的事情了，无论如何，当下持有较多房子大部分人觉得是划算的。

就算房地产税2、3年后就开征，成本只要有地方转嫁，税率不过分、土地财政的游戏要继续，那末震慑力就会打折。

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“杠杆游戏”,资本精英的选择.由前媒体人和经济研究员主笔,致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫.联系邮箱:@

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