万科九州行区域楼市电话会议纪要南京楼市近分析

万科"九州行"区域楼市会议纪要:南京楼市近期情绪高涨

房地产业

投资要点

商业银行对央行解除限贷政策已开始执行,按揭利率下降

当前南京市有7家银行开始执行央行限贷取消的政策,若首套房贷已结清,购买第二套房可按首套贷款,其中工行在前两套房贷已结清购买第三套房时,首付可4成。多数银行按揭利率由之前的上浮%降至基准,有一家银行可做95折,但门槛非常苛刻。整体看基准利率应该是短期内按揭利率的底部,银行资金成本高限制折扣利率不会成为主流。放款速度没有明显提升。公积金方面政府有发文支持,但具体细则还没有出台,预计未来可能会有支持。

国庆假期认购量创五年新高,预计全年为650万方,价格平稳

南京市今年前九月住宅成交面积470万方,同比下滑30%。9月21日限购取消,9月30日限贷取消,使得市场情绪迅速回升,国庆节假期日南京市住宅认购量创近5年同期新高。10月上半月认购量环比9月同期上升15%左右。随着购房者信心回升,以及去年拿地周期导致月还将有一波推盘高峰,预计全年成交面积为650万方,较去年全年960万方还是有一定下降。成交额将达900亿。

成交均价除个别去年涨幅较大的区域有所回落外,整体较为平稳。去年全年成交均价13000元/平,今年前9月13900元/平。虽然市场回暖,但开发商仍选择以跑量为定价目标,价格短期仍将平稳,预计年底之前会出现环比回升。

库存升至640万方,去化周期13个月,相当于2012年初水平

2014年年初南京市场较健康,去化周期6个月,但随着周边城市市场萧条,以及按揭利率的上升,客户信心受到影响,成交量下滑,月跌至低点,当前南京市库存升至640万方,去化周期13个月,相当于2012年初的水平,比2008年的情况要好。

土地市场价格趋于理性,政府每年供地量与商品房成交量大致相当

2013年南京市土地市场疯狂,陆续出现13个地王,部分地块在近期推盘将面临亏损困境。今年土地市场整体遇冷,竞拍价格趋于理性,多数以底价或溢价%成交。近期政府推地较多,开发商情绪也因为近期的利好政策而回升。

浦口将申请国家级新区,去年禁地一年,今年成为土地的热门地区。

南京市今年销量排行前五的开发商中本地企业仅占一席

南京市今年上半年排行前五的开发商包括世茂、中海、万科、保利和弘阳。其中位列第一的世茂市场占有率约4.5%,其他开发商市占率在%之间。本地开发商只有弘阳一家,而去年排名前五的本地房企苏宁环球今年因推盘量较少而排名下降。

南京万科员工跟投项目1个,多元化尝试主要在商业方面

南京万科在今年7、8月份完成一个员工跟投项目,为溧水万科橙,预计11月开盘。员工参与积极性很高。

在多元化发展方面,南京万科当前持有金域蓝湾项目的商业部分,九都荟项目包含办公和商业两种业态。此外,在物流地产方面南京万科也在推进相关工作。

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