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博鳌特稿：主业补血 瑞安建业地产模式创新

编者按:2010年8月日,中国房地产界最重要盛典2010博鳌房地产论坛将在博鳌绽放.观点地产新媒体正式推出新政:2010 博鳌房地产论坛特稿系列报道.2010年,是博鳌房地产论坛的第十年,也是房地产面临最严厉调控的一年,在新政下,谁是预言者?谁又能独善其身?

不仅认为收购停建项目能为公司在宏观政策调控下带来新的契机,黄勤道还表示,人民币的升值对公司也有积极的影响.

第一,我们希望降低借贷比例,第二,我们希望短期内有投资,将非主营业务套现,集中资源做主营的房地产业务.在昨天瑞安建业的特别股东大会之后,瑞安 建业执行总裁黄勤道如是对媒体表示公司进一步减持瑞安房地产股票的意图.

在本次瑞安建业股东特别大会上,瑞安建业以大比数通过有关议案,支持把超过3.18亿股的瑞安房地产股份,出售给母公司瑞安集团.

套现补血

根据瑞安建业6月初的公告,公司将向大股东瑞安集团出售所持有的瑞安房地产约值10.8亿港元的股份,出售股份占瑞安房地产已发行股本约 6.31%.

出售事项完成后,瑞安建业持有瑞安房地产的权益将由约8.67%减至约2.36%,而瑞安集团于瑞安房地产的权益将由约41.39%增至约 47.70%

.瑞安集团及瑞安建业于瑞安房地产持有的合共权益将维持不变,约为50.06%.

瑞安建业表示,所得款项净额将用作集团的营运资金及偿还其现有债项,并加强集团的财务状况,以扩展其核心业务.

而在此次特别股东大会后,黄勤道表示最终出售价格为3.4088港元/股.

事实上,在2006年10月瑞安房地产上市后,持有瑞房一定比例股数的瑞安建业便出现屡次减持瑞房股票的行动.

2007年8月,瑞安建业出售瑞安房地产5.3%股权套现18亿港元.而在2008年4月,公司再次出售瑞安房地产3.1%股权套现10亿港 元.

自2009年6月私有化瑞安中华汇后,瑞安建业的主营业务重心进一步向房地产倾斜.

黄勤道透露,公司正在研究该如何处理一部分非主营类的资产资产,如瑞房股票、以及一些被动性投资资产如水泥等.希望用套现的资金去投入主营房地 产.

这几年我们一直减持瑞安房地产的股票,这将会成为我们处理该部分资产的一个方向.黄勤道表示.

而瑞安建业副主席黄月良则透露,公司目前准备收购深圳上市公司双马,以注入旗下水泥业资产.黄月良透露,计划注入的资产为四川都江堰水泥业务约 40%的比例,若获证监会批准,才会在之后考虑水泥业整体上市事宜.

商业模式

在政策调控渐显成效的情况下,黄勤道对瑞安建业的商业模式充满信心.

瑞安建业主要商业模式,做出成绩的就是停建项目和特殊项目.我们觉得这次的调控不是短期的,所以相信未来公司是有机会继续发展的.除了特殊项 目和停建项目,瑞安建业还有其他的房地产模式,也正是瑞安建业正在积极考虑的、这也是我们希望能在9月左右落实的事情.

不仅认为收购特殊项目和停建项目能为公司在宏观政策调控下带来新的契机,黄勤道还表示,人民币的升值对公司也有积极的影响.

其指出,瑞安建业基本全部的房地产项目都在内地,而公司的借贷多数是以外币,如港币和美金做支持的,因此人民币的升值将给公司盈利带来非常正面 的影响.

尽管未有公布其九月份的新模式的讯息,但在盘活停建项目上有独特绝活的瑞安建业,数个项目均已录得可观的销售金额.

经常会做一些签到有奖的方式 瑞安建业在重庆解放碑的住宅项目基本上已经卖了超过80%了,平均售价大约1.4万元/平米;沈阳去年卖了300多套单位,均价大约1万元 /平米.黄勤道表示,接下来的下半年,瑞安建业会推出成都的写字楼项目、重庆的写字楼.而等到市场的观望态度没那么浓重的时候,公司会在沈阳继续推出 200多套住宅.

这几个项目出售,估计可套现的金额大约有十几亿,光成都写字楼就可以带来8亿元左右收入.黄勤道在谈及预计销售情况时表示,瑞安建业今年的 全年销售目标为30亿,目前已经完成%.

事实上,对于一般开发商不愿触碰的停建项目,黄勤道也坦言,很担心项目做不好会砸了公司牌子.

我们的确是很怕,所幸的是,到现在为止还算顺顺利利,不过我们还是会非常的小心.那些特别难搞的项目,出问题的话真的会影响品牌.因此黄勤 道表示,再选择停建项目接手,一定会集中在已有项目的地方,不会拓展到新的城市.

据早前资料显示,瑞安建业今年可交付使用楼面面积约30万平方米,计划今年再斥资约30亿元,增加约50万平方米新土储,包括考虑收购停建项 目,并希望土储持续维持约200万平方米.