房地产下半场完善制度才能稳定预期.源泉

[提要] 房地产是一个拉动众多上下游行业发展与解决诸多就业问题的产业，对房地产业的定位会影响中国经济下一个10年发展。当前，房地产发展进入“下半场”，怎样巩固“上半场”调控取得的成果？

房地产是一个拉动众多上下游行业发展与解决诸多就业问题的产业，对房地产业的定位会影响中国经济下一个10年发展。当前，房地产发展进入“下半场”，怎样巩固“上半场”调控取得的成果？其他国家在房地产波动时期的经验有何可以借鉴？房地产企业的战略投资布局该如何调整？在上周由中欧国际工商学院举办的中国房地产业高峰论坛上，来自学界与商界的专家学者们给出了自己的答案。

频繁变动的政策会使住房这一居民的长期行为失去稳定的预期，完善制度、稳定预期是未来住宅市场健康发展的重要条件

全国人大常委、委副主任委员、中欧国际金融研究院院长说，2006年至今，我国房地产市场中住房按揭利率和首付比例等政策的变化比较频繁。住房是家庭一项非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入来完成。但如果在这一过程中政策不断变化，人们就很难对自己的财务做出稳定的规划。尤其是在政策调控时，行动的一致性或不理性都会产生。住宅是居民消费品的重要资产与国家经济发展重要的动力之一，这方面的政策还是以稳定为好。

上述说法是有道理的房地产金融政策要尽量保持稳定，而且要从帮助供需双方打通融资渠道方面去做。

一方面，要控制按揭贷款，抑制过度超前消费。消费按揭贷款是把双刃剑。可以帮助目前没有财力而今后有还款能力的人完成置业的梦想，但过多的按揭贷款却能制造过度的需求。因为贷款本身是在创造货币，是让一个人未来的消费能力在当下得到实现。针对有限的供应，过多的创造货币、过多的把未来的购买力集中到现在，不利于房地产市场的稳定发展。控制按揭贷款要从两方面入手。第一，只对首套住房和改善型住房给予一定按揭贷款，剩下的让购买者全款购房。而全款购房不应该受到限制，这是一个人财产使用的自主权。第二，取消房地产按揭的优惠利率，用财政按揭利率抵扣所得税或用按揭利率补贴替代银行优惠利率。利率本身是调节市场供求非常重要的经济杠杆，把优惠利率政策强加给银行后，实际上会扭曲利率作为杠杆的调节作用，而且住房按揭利率优惠是一种财政行为，不应该由银行来执行。

另一方面，要给予房地产商正常的融资渠道，以发展房屋租赁市场。对房地产开发商在资金上多方围堵，其实不利于房地产业的发展。目前除了公租房，还应该发展有更多商品房的租赁市场。如果一个国家所有的房产都由个人所有，却没有健康的商品化租赁市场，会严重妨碍劳动力在全国范围内的流动。从金融制度上，要给予开发商以建设市场租赁房的便利，包括提供房地产开发所需贷款以及发展房地产投资等。

全球18次金融危机发生前，房价都出现过过度上涨，所以当一国房价上涨太快时，政府就要当心了

美国康奈尔大学学院教授DanielQuan说，在金融危机后，多位美国学者研究了第二次世界大战后全球发生过的18次经济危机，其中5次规模和破坏力较大的是西班牙、芬兰、挪威、日本和美国经济危机等。他们发现，这些危机发生前都出现了一个很重要的经济指标，就是不断上涨的房价。 18次金融危机发生前，房价年平均涨幅达15%，最严重的5次危机发生前，房价一年上涨了25%。所以当一国房价过度上涨时，政府就要当心了，因为那可能是一次经济危机的信号。

我想重点谈谈房地产市场风险管理的问题。中国房地产市场90%的贷款都来自四大银行，很多银行把这些贷款放在自己的资产组合中。未来，随着中国房地产业的发展，这个贷款规模会越来越大。从经验来看，将房地产贷款放在银行的投资组合中是一件冒险的事。美国银行业就吃过这样的亏。