戴德梁行.鼓励

虽然当前正值广州一手住宅市场的严冬，但是只要开发商用心打造适合市场欢迎的好产品，并以合理的价格推出市场，自然将受到市场的欢迎。

在经历了2007年的迅猛发展期之后，受国家在信贷、税收方面等一系列措施的密集出台的影响，加上一批安居房和廉租房的供应，2008年广州一手住宅市场发生了明显示的变化。2008年月，一手住宅成交量为1 5.8 万平方米，较去年同期减少145.75万平方米，减幅达51.8％。在成交量大幅减少的同时，一手住宅的成交均价也呈现出回落的趋势。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，2008年月，广州一手住宅成交均价为9，924元/平方米，较2007年10月的峰值下跌了14. ％。在如此低弥的市场环境下，市场上究竟是什么产品畅销呢？怀着探究的态度，我司研究部对月份新推的一手住宅市场进行了本次专题研究。

一：2008年月热销楼盘情况

从热销户楼盘的单套面积来看，100平方米以下的单位占了85％。其中，平方米的单位所占比例为55.17％。对此，我们认为，广州一手住宅价格已略有回落，但相对于主要购买群的购买力而言，仍然较高。小面积户型因为总价较低，自然成为目前市场热销的产品。

从热销楼盘的户型来看，三房和两房单位平分秋色，各占 7％，而四房以上单位仅占1.2 ％。反映出实用的小户型单位是目前广州住宅市场消费的主流。值得留意的是，适宜自用的一房户型占有15％的比例，而作为投资用途的单身公寓也占有9.2 ％的比例。

从这批热销楼盘的产品的价格、定位、配套和设计方面来看，经我司研究部总结，呈现以下特点：

价格是决定物业是否畅销的关键

举个例子，在行业内大呼一手住宅价格过高，远远超出大众的实际购买能力时，万科集团率先以1 ，500元/平方米的价格相继推出其于康王路的两个住宅物业，远低于市场预期。结果两物业在短期内抢购一空。而位于宝岗大道的可逸豪苑，于5月份同样推出与万科康苑和荔苑两个楼盘相似的小三房产品，销售速度却明显缓慢。究其原因，乃后者地理位置明显不及前者，但价格却相当，而销费者有所对比，自然有所偏颇。

户型设计科学合理、舒适，实用性较高

营业时间:8::00(卖完为止)如万科荔苑、可逸豪苑的小三房产品，虽然面积不超过100平方米，但仍可设计成双阳台、两卫并带主人套房、大飘窗的户型。物业性价比较高，受到普通工薪阶层的普遍青睐。而广州雅居乐花园、保利林海山庄和岭南新世界花园等楼盘，虽然位置稍偏，但户型在紧凑实用之余，再加入了入户花园、情趣花园、跃式设计等新潮、舒适的元素，销售情况也较为理想。

生活便利，生活配套设施较为齐全

在上述热销的楼盘中，广州雅居乐花园、保利林海山庄、岭南新世界花园和云山诗意人家，虽然位置较偏，但小区或区域内已形成较浓厚的居住氛围，肉菜市场、超市、银行、餐饮等基本的生活配套设施齐全，居住较为便利。

楼盘策划定位准确，适应消费者的需求结构

如光大水岸榕城（自编K -K4栋）的户型中，大部分两房单位旁边紧挨着一40平方米的单身公寓。开发商的设计理念是，在中国的家庭式养老传统中，父母与儿女即可以挨邻居住，又可以保留自己的小空间，其乐融融。结果，该楼盘虽然以16，000元/平方米推出市场，即时受到热捧。

又如广州雅居乐花园的新地一期，全部以平方米的二房单位推出市场，目标客户是年轻的适婚一族，并在设计中注入跃式设计、大飘窗、三阳台等因素，销售情况非常理想。

从上述例子可见，虽然当前正值广州一手住宅市场的严冬，但是只要开发商用心打造适合市场欢迎的好产品，并以合理的价格推出市场，自然将受到市场的欢迎。毕竟，目前市场上的刚性购买力量仍然十分强劲。

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