高考加油地产天高海阔大有可为魏家

地产：天高海阔 大有可为 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

美国住房服务市场有多大？Offline市场特征？美国住房服务大致有三个基础市场：一是住房交易租赁（201 年交易1.2万亿美元+租赁4000亿美元）；二是住房金融（201 年新发起抵押贷款规模6500亿美元+抵押贷款再融资1.1万亿美元）；三是房屋改建/修缮支出2750亿美元（2011年）。三个基础市场规模合计占美国GDP的22%。Offline市场特征：住房交易租赁离不开经纪人，80%以上的业务由经纪人经手，佣金规模估计870亿美元（201 年）；住房金融市场资金提供方主要是商业银行，业务渠道有经纪人/代理处/零售三种，零售渠道相当于银行自己作为经纪人，经纪或代理费率1%，预估规模176亿美元（201 年）；房屋改建/修缮服务细分领域很多，因此服务提供商业务模式多元且行业集中度很低。

美国住房服务Online平台运营商Zillow是如何运作的？Zillow的愿景是帮助个人用户做出最优的住房相关决策，同时为专业人员更便捷地带来了更多的业务机会。

Zillow为个人用户提供免费服务（信息和工具），更加为房地产专业人员提供增值服务（通道和展示平台）。Zillow三大业虽然创立店的时间不算很长务板块分别对应三大基础市场：realestate，对应住房交易租赁，通道费率约为佣金规模的1%；mortgages，对应住房金融，通道费率也为佣金规模的1%；display，基于个人用户的homedesign分享、围绕房屋改建/修缮等后端服务的类社交平台，建筑师、设计师等在该平台上投放广告，Zillow获取广告收入。Zillow移动端布局亦成熟。

中国住房服务Online平台运营商的现状？问题有哪些？我国住房服务Online平台运营商，在新房交易、二手房租售、住房金融以及后端服务都有涉猎。新房交易以搜房卡或E金券为代表，模式较为成熟；二手房租售则存在博弈，在提供房源展示服务时，国内平台多竞价排名，而Zillow则是增值服务收费固定，这背后是美国房地产经纪行业的的制度优势（MLS和独立合同）。住房金融以消费贷款和理财产品为主，发展到美国的规模需要截至今年6月底金融环境支持。后端服务以家居建材为主，布局尝试较为积极。

中国住房服务业未来展望：天高海阔，大有可为中国对应的三个基础市场，按照美国经验假设为GDP的20%，潜在空间超过10万亿元。我们认为，home-relateddecisions涉及领域（估价、税费、法律、金融）专业性强、金额相对较大，因而Offline公司/经纪人不可被替代，从这个角度看Offline向Online延伸大有可为。Online平台未来或将合纵连横，要以服务个人和Offline公司为本。

风险提示住房服务业市场发展慢于预期。行业制度建设不完善。