高考加油开发商信托融资千亿成本飙升近半魏家

证券时报 张宁

今年以来，房地产市场呈现供需两旺的局面，其融资规模预计已近1000亿元，平均预期收益率也在不断走高，意味着房地产开发商通过信托融资的成本在增加。

由于部分开发商对于融资成本的议价能力正在不断下降，业内担心其无法避免陷入债务利息成本越来越高的恶性循环，最终可能令其资金链条断裂，进而牵连到相关信托产品的最终清算。

融资成本飙升

4月份房地产仍是信托的主要投资领域，其成立规模和数量占比均大幅攀升，大有逼近去年高位水平的势头。根据用益信托的不完全统计，4月共计成立房地产信托95只，总规“编剧莫非是要向法证系列致敬？”模为248.9亿元。用益信托研究员李旸表示，当月市场真实发行规模估计在300亿元左右。

至此，今年以来房地产信托发行规模预计已近1000亿元。此前，据中国信托业协会统计，今年一季度投向房地产领域的信托资金约计700多亿元。

据李旸介绍，在房地产信托产品的预期收益方面，即开发商支付给信托投资者的费用，4月平均为9.6%，大致与去年平均水平持平。但据证券时报调查，目前开发商为获得信托发行的机会，其发行综合成本基本已在15%以上，其中4%～5%为信托手续费。

以上市公司江苏新城地产股份有限公司为例，去年3月份，该公司与中诚信托合作的项目预期最低收益权价值为7%，同时向信托、银行等相关机构支付财务顾问费用为3%，其融资总成本为10%。此后，该公司再与爱建信托、江苏信托、中诚信托陆续展开合作，其公告的融资总成本一路上扬，从10%升到13%，到今年4月与中泰信托合作发行的产品，其公告的综合融资成本已逼近15%。短短一年时间，江苏新城地产的信托融资成本已飙升近半。而据深圳某信托公司人士表示，一般的开发商融资费用将会更高。

此外，以目前房地产信托业务平均4%～5%费率水平，估计今年一季度该业务为行业贡献至少28亿元的净收入。而在单项业务中，信托公司所要付出的主要为人力费用与净值调查费用，其成本之低几乎可以忽略不计。因此，按照一季度信托行业总利润47亿作粗略计算，房地产信托这一单项业务给行业贡献了至少过半利润。

带着“镣铐”跳舞

在发行市场热火朝天的同时，房地产信托将收紧的传闻在市场上却也不绝于耳。据称，在4月的一次监管层会议中，相关人士就曾提及不鼓励银行代销房地产信托产品。证券时报此前也曾报道，部分银行的私人银行部已经停售该类产品天气反常、物价上涨、库存紊乱等都是增长率下降的原因。总体而言。北京某信托人士则透露，据其了解，部分地方银监局已口头要求辖区内信托公司实行规模管控。

不过，业界也认为，房地产业务已经成为行业主要利润来源，监管层叫停的可能性不大。当然，监管层可打的牌还有很多，以净资本管理办法的考核为例，如将年度考核改为季度甚至月度考核，则信托公司可腾挪的空间将被大幅挤压，每月房地产信托发行也将归于平稳。

值得注意的是，目前市场上一家开发商向多家信托公司融资举债的现象屡见不鲜。部分业内人士担心，开放商的销售回款一旦减速，不免将陷入举新债还旧债的窘境。

而从前文报道的情况看，开放商对于信托融资成本的议价能力正在不断下降，一旦发生举新债还旧债的局面，将无法避免地进入债务利息成本越来越高的恶性循环，最终可能令其资金链条断裂，进而牵连到相关信托产品的最终清算。