幸福快乐地产房地产行业新政将对房屋成交量产生较大依依不舍

地产：房地产行业 新政将对房屋成交量产生较大影响 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：为落实“国八条”的调控政策，北京市人民政府办公厅于2月16日发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。

点评：（一）新政对于限购的规定非常严厉。2010年北京市曾经出台限购令，规定“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”按照当时的政策，已拥有2套以上住房的家庭，以及在京工作1年以上的家庭均可新购一套住房。

但本次政策的规定明显缩小了可新购房人群的范围。同时，“缴税满5年方可新购一套住房”的政策将大大减少在京可购房人群。北京市由于其独特的政治经济地位，每年吸引大量的从日记的字迹是否出自同一支笔外地人口和高校毕业生进京寻找工作机会。目前北京市常住人口2000万，其中户籍人口1200万，800万为外地常住人口；北京近几年高校毕业生每年为20万人，外地人购房的比例不容小觑。另外根据有关报道，2011年1月份有近50%的住房由外地人购买。因此，此条规定对北京房市的影响较大，未来北京的成交量将受到较大影响，预计会有明显下滑。但是，我们对于房价的走势判断依然比较谨慎，京十五条的颁布可能会对房价产生一定影响，但并不能够一定使得房价出现明显下降。主要原因新政影响的是暂时的供求关系，将真实需求掩盖而非消灭，但在通胀高企、经济环境却不得不花一个小时说服你起床良好、开发企业资金链未断的情况下，难言房价降进入下降通道。

（二）新政规定各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。“国八条”中规定了二套房首付款比例上调至60%，利率不低于1.1倍，政策颁布后各地商业银行已开始实行，但公积金政策并未随之调整。北京这次将公积金二套首付也调至60%，相比其他城市更加严格，对于购房需求的抑制作用也较大。

（三）新政更加强调政策的执行力，对于北京市各部委的均有了明确规定。

比如国土部门要杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生；税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作；住房城乡建设部门要完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。并再次强调各区县政府对房地产市场调控政策落实不到位的要进行约谈。

投资建议：国八条出台后，各地政府均开始制定当地的实施细则，其中已出台的城市中，北京最为严厉。我们认为这是由北京的特殊地位所决定，其他地方政府出台如此严厉措施的概率不大。京十五条的颁布会对北京地区的开发企业构成一定影响，因此仍建议关注重点布局二、三线城市的开发企业。尤其是布局北京周边城市的企业。受北京限外政策“挤出效应”影响，在北京周边河北地区购房人群应当会逐渐增多。个股推荐：荣盛发展、保利地产。