项目覆盖城市万达扼守三四线城市入口.蹭飞

10月8日，虎嗅一篇题为《的模式拐点： 林，首富还是 首负 》的文章在朋友圈广泛流传，支撑作者观点的主要理由是万达的租金过低，目前商场平均租金只有2.5元/平方米 天，比香港的地产商同行租金还低。

但是，被称为 地产淘宝 的万达实力真就那么弱吗?作者显然只是从地产行业角度来看待万达的商业模式，而没有看到已经在112个城市拥有178个商业项目的 万达帝国 整体商业价值。

地产招股书显示，其商场不仅覆盖了大多数一二线城市，而且已经深入到内地的三四线城市。如果一个跨国品牌想要在短时间内迅速覆盖全中国的零售市场，万达无疑是最好的 向导 。更何况，大多数万达广场目前已经走出 养铺 阶段，未来有机会争取更多愿意支付高租金的中小品牌。另外，如果万达的商业广场能够和其未来推出的金融业务合作，向中小租户提供借款服务，那么其在租金议价及竞业限制能力方面，将拥有更强势的地位。

物业销售占比降至七成

9月16日，香港联交所披露了万达商业地产的招股书。招股书显示，截至2014年6月 0日，万达商业地产在全国29个省(市、区)的112个城市布局了178个商业项目，涵盖万达广场、购物中心和豪华酒店。

数据显示，万达目前自持物业面积达到1470万平方米，如何充分发挥偌大规模物业的效用，是投资者最关心的问题之一。业内人士告诉《每日经济》，万达为人熟知的模式是 以售养租 ，快速销售物业，以弥补回收租金的压力。高周转的模式使其与其他纯住宅的开发商更为相似。近几年来，万达正在逐渐减少对物业销售的依赖，物业销售占总体业务的比重已从2011年的近九成下降到今年上半年的近七成。

随着苏宁零售CPU的全面开放上海良栖品牌管理有限公司首席顾问程伟雄曾担任美特斯邦威、波司登等品牌高管，他观察发现，有些服装品牌既出现在万达的百货商场，也出现在万达广场的 内街 ，沿街店铺可以收到比较高的租金，而百货商场的租金不容易提升。目前万达的租户中，以本土品牌和国际二三线品牌居多。

万达对品牌收租通常是按扣点收取，收取固定租金的情况不多。 程伟雄说。万达和租户谈判时，一些知名品牌还是比较强势，他们一般不接受 保底 租金模式。所谓 保底 ，就是商场给出一个租金底线，当租户生意极差，按扣点方式计算的租金低于底线时，仍需缴纳相当于底线的租金。

程伟雄指出，在与万达的合作中，租户选择百货还是内街，选择扣点还是固定租金，租金是否保底等环节的谈判都有一定的机动性。有时万达为了长远发展，会对大品牌有所让步，多重因素叠加下，导致其租金水平不算太高。

招股书显示，万达的购物中心出租率一直保持在较高水平，2011、2012、201 年均超过99%，2014年上半年为97.8%。近年来万达的租金水平也呈稳定上升趋势，每平方米每月的租金从57元涨到目前的75元，相当于每天2.5元。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦评论称，万达物业回报率不高。 万达商业地产持有的物业量远超新鸿基，但两家公司的利润总额几乎持平。

然而，这只是万达 养铺 阶段的经营现状。据《证券市场周刊》报道，万达即将走出 养铺 期，未来可以更多地选择一些不知名，但能够承受更高租金的中小商业品牌，在租赁方式上也会有更多的调整。

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