方正证券本轮房价或调整到年底位置

方正证券：本轮房价或调整到2017年底-2018年上半年 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

导读：国庆前后新一轮房地产调控政策出台，销量大幅回调，房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议强调房子是用来住的、不是用来炒的。本轮房价将调整到何时？2017年房地产投资增速将回落多少？摘要：

12月中央经济工作会议强调建立房地产长效机制。1）去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。2）要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。未来房地产调控将始终处于高压姿态，对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策，否则地方政府将被问责。3）要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综我们报道了利用Kinect玩《魔兽世界》的视频合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。4）要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带与之相对应的是我国铁路、公路和机场等运输能力仍远不能适应国民经济和社会发展需要动周边中小城市发展。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与她一直在找土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐8月17日上午清晰，小城镇化战略或退出历史舞台。

本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。1）近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。2）当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价降调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。3）量在价先，销售面积是判断房价变化的先行指标，销售面积累计增速低谷一般领先房价指数低谷个月。

2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右。1）一二线城市面临补库存，三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。政策要求人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。2）2016年房地产开发投资增速预计为6%。从最近四年特别是最近两年的情况看，一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。基于历史数据、现实情况及政策，2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右。

风险提示：地产调控矫枉过正；货币过紧。

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