中国楼市调控加码房企资金链遭土地清算生存

中国新一轮房地产调控政策继续加码。国家税务总局26日公开发布通知要求土地增值税从严清算。业内人士指出，近几年土地增值税没有真正清算，作为调控房地产市场的重要税收工具，如果在此轮调控中，清算政策能真正执行，将对房地产企业带来巨大影响。

国税总局26日发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。这也是近年来国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。

土地增值税从1994年开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为 0％、40％、50％、60％四个级别，是中国税率较高的税种。

2006年底，国家税务总局曾印发文件，要求各地从2007年2月1日起，对房企进行全面土地增值税的清算工作。但随着2007年底金融危机的爆发和中国楼市的波动调整，土地增值税清算并未严格执行。

为遏制部分城市房价的过快上涨，4月17日新“国十条”曾明确表示，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云27日接受采访时表示，土地增值税清算会带来两方面的影响，其一，土地增值税是在开发企业完成开发项目出售之后，对企业所得利益的调整，不对市场直接发生关系，因此影响有限，但对开发项目较多的企业，需要大量资金，对其未来的投资会有影响，但这种影响不是短期内就显现的。其二，土地增值税的清算将打击开发商囤地行为，降低开发商土地涨价预期，会加快开发商的土地开发速度。

虽然土地增值税出台数年，但土地增值税清算并没有很好执行。对此，邹晓云表示，主要有几方面的原因：由于一些地方政府担心土地增值税严格执行会影响开发商的积极性，执行该政策积极性相对不高；还有就是近几年房地产市场波动较大，税收部门的征收时机不好确定，开发项目什么时候卖完不好确定。同时，房地产开发成本中的一些灰色成本，很难甄别，土地增值税的征收需要进一步的手段，非常精确的征收方式。再者，部分房地产企业的账面复杂，有各种规避缴税的方式，进一步加大了征收难度。

中原地产华北区董事总经理李文杰称，土地增值税于1994年开征，而许多房企并未预提，累计应征而未征税额巨大。如果从严清算追缴，将对开发商资金链产生极大压力，加快开发商降价回笼资金的行为。

业内人士指出，据估算，对土地增值税进行清算，在北京、上海、深圳等一线城市，可能有数百亿元人民币资金被抽走。如果严格执行土地增值税清算政策，对房地产开发企业带来巨大影响。但这几年土地增值税并没有真正的清算过，此次清算政策能否真正执行，还要看各地的执行力度。