高考加油地产土地改革带来长期估值扩张机会魏家

地产：土地改革带来长期估值扩张机会 201 - 类别： 机构： 研究员：

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事件：1月18日，深圳市政府召开发布会,宣布深圳原农村经济集体组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。确定了原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。收益分配方式有两种，一是所得收益50%纳入市国土基金，50提高规划质量%归原农村集体经济组织继受单位；另一种收益分配方式是所得收益70%进入市国土基金， 0%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

核心观点：

深圳土地新政掀开土地改革序幕，意义重大深圳的土地改革背景在于土地资源日益紧缺，制约了深圳经济发展，迫切需要找到一种新的拓展土地资源的方式。另一方面，集体建设用地大规模的利用浪费和使用不经济的现象普遍存在，且这部分土地流通受到极大限制，因此，使这部分土地流通和集约利用成为深圳拓展土地资源的重要方式。本次深圳的土地改革意义重大。土地资源紧张，是我国城市化进程中资源要素中最大的制约因素，城镇建设用地指标每年都不够用，这也导致了各种地价的全面上涨，企业经营成本的持续上升，同时也提高了城市化的成本。这种现象在全国普遍存在。因此，深圳改革模式在全国具有很强的示范意义，推行成功有望在全国推广。从另一方面来说，这意味着城市化的加速。

未来可能涉及宅基地农村土地资源的集约利用是新型城镇化的核心。深圳改革是集体工业用地的流通和集约利用，而宅基地同样具有统一整理、流通和利用的价值。

宅基地是农民进城的资本。目前，几亿农民工在家中的宅基地闲置现象严重，实现流通同样可以节约用地，同时可以让农民拥有进城的资本。深圳的改革目前只工业用地，我们认为未来宅基地也有可能会进入流通领域。

地产迎来长期估值扩张机会农村集体用地的流转意味着地产行业打开新的长期增长空间，估值扩张机会来临。随着土地资源和财富的释放，农民拥有了进城的资本，土地供应瓶颈也被破解，全国尤其是三四线城市的住宅供需有望出现长期快速增长，同时农村集体用地价格会上涨。拥有集体用地使用权的企业会受益于土地升值，更长期受益的是开发类企业。推荐三四线龙头金科股份、荣盛发展、香江控股等。

风险提示土地改革推行进度低于预期。