楼市持续回暖面临三大阻力涨价捂盘地价高.蹭飞

进入5月，楼市的不确定因素开始更多地显现：成交量大幅波动、开发商平淡促销、“假日楼市”观望气氛弥漫。刚性需求波动的同时，投资性需求开始入市。预计5月以后的楼市，有多种因素仍可能打乱其回暖的节奏，主要是开发商的涨价、“捂盘”以及地价的居高不下。

开发商涨价增强市场观望氛围

也不知道该走什么途径。市场机构佑威·楼市通统计的数据显示，2009年 月上海商品住宅成交均价为1 178元/平方米，比2月上涨8.5％。4月份各周则是涨跌互现。但是，上海内环以内(多为 万元以上的高档物业)以及其他区域的别墅豪宅房价波动相对较大，这些成交量以投资性需求为主。

比如，被视为样本性楼盘的上海万科金色里程，其报价从年初的1.5万元/平方米，上调到4月份1.65万元/平方米，“五一”房展会期间又抬高到1.8万元，重回去年万科在浦东三林板块创下的最高纪录。上海上房地产显示，中环线以外，这样“调价”的楼盘比比皆是。

与一季度的“一帆风顺”不同，二季度楼市开始显露不确定性，一线城市尤为如此。中原地产研究中心数据显示，4月份第一周后，北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中，第四周成交量环比降幅超过20％。“五一”假期，北京住宅日均签约量(424套)亦低于4月的平均水平(446套)。退房率也有所上升。

分析人士认为，这些波动根本上是形势不够明朗时市场博弈出现的正常现象，其中也不排除购房者对跟风涨价等现象加以拒斥的原因。分析人士指出，在国内楼市，尤其在一二线城市，改善性需求能让市场摆脱低迷，投资性需求则是促进市场增长的重要力量，甚至堪称市场繁荣的“导演”。因此，改善性需求和投资性需求的“入场”，对楼市的持续“回暖”起到关键作用。但问题是刚性需求对价格的波动最为敏感，随着卖方不断调高价格，这部分需求入市节奏变缓，也必将影响到改善性需求和投资性需求的入市。

捂盘惜售人为制造房源紧张

近期实地采访发现，位于闸北大宁板块某楼盘的售楼处，开盘之前就有人排队。位于宝山顾村板块的某楼盘曾在 月底推出140多套以两房为主的房源，几天内即被订购一空。

上海一家房企老总对说出了一大原因：“我们现在放慢了销售节奏，只要保证现金流相对充裕就可以了，并不急于把所有的产品都投进市场。”这些房子都是六、七年前拿的地，当时的地价比现在房价要低得多，部分销售就可以保证企业有可观的利润，“因此我们完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“价格一定比现在要高，多出来的可都是纯利润”。